Rohertragsvervielfältiger
Auch: Bruttomultiplikator · Bruttovervielfältiger · Kaufpreisfaktor
Der Rohertragsvervielfältiger – im Maklerjargon meist „Kaufpreisfaktor" genannt – gibt an, das Wievielfache der jährlichen Rohmiete (Jahresrohertrag) als Kaufpreis für eine Immobilie gezahlt wird. Er ist die in der Praxis am häufigsten verwendete Kennzahl zur schnellen Einordnung, ob ein Kaufpreis marktgerecht ist.
Ausführliche Erklärung
Der Kaufpreisfaktor berechnet sich denkbar einfach:
Rohertragsvervielfältiger = Kaufpreis ÷ Jahresrohertrag (Jahresnettokaltmiete)
Ein Faktor von 20 bedeutet also, dass der Kaufpreis dem 20-fachen der Jahresmiete entspricht. Er ist der Kehrwert (multipliziert mit 100) der Bruttoanfangsrendite und wird in der Immobilienpraxis vor allem wegen seiner Einfachheit geschätzt: Ohne detaillierte Kenntnis der Bewirtschaftungskosten lässt sich sofort eine erste Einschätzung des Preisniveaus vornehmen und mit vergleichbaren Objekten oder regionalen Marktdaten abgleichen.
Wichtige Praxispunkte für den Makler:
- Regionale Bandbreiten: Kaufpreisfaktoren variieren stark nach Lage und Objektart – in gefragten Großstadtlagen sind Faktoren von 25 bis über 35 üblich, in strukturschwachen Regionen liegen sie oft bei 12 bis 18.
- Grenzen der Aussagekraft: Der Rohertragsvervielfältiger berücksichtigt weder Instandhaltungskosten noch Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis oder Finanzierungskosten. Zwei Objekte mit identischem Faktor können daher völlig unterschiedliche Nettorenditen erzielen, wenn sich ihre Bewirtschaftungskosten unterscheiden – hier liefert der Reinertragsvervielfältiger die genauere Einordnung.
- Verwendung im Ertragswertverfahren: Auch die ImmoWertV verwendet das Konzept des Vervielfältigers (dort als Kapitalisierungsfaktor bzw. Barwertfaktor bezeichnet), allerdings methodisch differenzierter unter Einbezug von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer.
- Verhandlungsargument: Käufer und Verkäufer nutzen den Kaufpreisfaktor häufig als erste Verhandlungsgrundlage, bevor eine detaillierte Ertragswertberechnung erfolgt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus erzielt eine Jahresnettokaltmiete (Jahresrohertrag) von 50.000 Euro. Wird es für 1.250.000 Euro verkauft, ergibt sich ein Rohertragsvervielfältiger von 25 (1.250.000 ÷ 50.000). Ein vergleichbares Objekt in derselben Straße mit einem Faktor von 22 würde bei gleicher Miete günstiger erscheinen.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) – regelt methodisch verwandte Konzepte (Rohertrag, Kapitalisierung) im Rahmen des Ertragswertverfahrens, auf denen der praxisnahe Kaufpreisfaktor aufbaut.