Reinertragsvervielfältiger
Auch: Nettovervielfältiger · Nettomultiplikator
Der Reinertragsvervielfältiger (auch Nettovervielfältiger genannt) gibt an, das Wievielfache des jährlichen Reinertrags einer Immobilie als Kaufpreis gezahlt wird. Er berechnet sich als Kaufpreis geteilt durch den Jahresreinertrag – also den Ertrag nach Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.
Ausführliche Erklärung
Der Reinertragsvervielfältiger ist die präzisere Schwesterkennzahl zum in der Maklerpraxis häufiger genutzten Rohertragsvervielfältiger (Kaufpreisfaktor). Während der Rohertragsvervielfältiger nur die Jahresrohmiete berücksichtigt, bezieht der Reinertragsvervielfältiger die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten mit ein und liefert damit ein realistischeres Bild der Wirtschaftlichkeit:
Formel: Reinertragsvervielfältiger = Kaufpreis ÷ Jahresreinertrag
Der Jahresreinertrag wiederum ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis), wie sie in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) für das Ertragswertverfahren definiert sind. Da der Reinertragsvervielfältiger die Kostenseite berücksichtigt, ist er aussagekräftiger für den Vergleich unterschiedlicher Objekte, insbesondere wenn diese unterschiedlich hohe Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten aufweisen. In der Praxis wird er vor allem im Ertragswertverfahren und bei professionellen Investoren verwendet, während der einfachere Rohertragsvervielfältiger im Massengeschäft der Wohnimmobilienvermittlung dominiert. Ein niedriger Reinertragsvervielfältiger deutet auf eine (potenziell) höhere Rendite hin, ein hoher Vervielfältiger auf eine niedrigere Rendite bzw. eine als sehr sicher oder wertstabil eingeschätzte Lage.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus erzielt einen Jahresrohertrag von 60.000 Euro. Nach Abzug nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten von 12.000 Euro verbleibt ein Jahresreinertrag von 48.000 Euro. Bei einem Kaufpreis von 960.000 Euro ergibt sich ein Reinertragsvervielfältiger von 20 (960.000 ÷ 48.000).
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) – definiert Rohertrag, Bewirtschaftungskosten und Reinertrag als Grundlagen des Ertragswertverfahrens, auf dem der Reinertragsvervielfältiger methodisch aufbaut.