Schuldendienstdeckungsgrad
Auch: DSCR · Debt Service Coverage Ratio · Kapitaldienstdeckungsgrad
Der Schuldendienstdeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) setzt den jährlichen Cashflow einer Immobilie ins Verhältnis zum jährlichen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung. Er zeigt, ob die Erträge der Immobilie ausreichen, um den Kredit zuverlässig zu bedienen, und ist eine der wichtigsten Kennzahlen für finanzierende Banken.
Ausführliche Erklärung
Formel: DSCR = Jahreskaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten ÷ jährlicher Kapitaldienst (Zins + Tilgung)
Ein DSCR von 1,0 bedeutet, dass der Cashflow der Immobilie exakt dem Kapitaldienst entspricht – es bleibt kein Puffer. Banken verlangen bei der Immobilienfinanzierung in Deutschland üblicherweise einen DSCR von mindestens 1,2 bis 1,3, bei risikoreicheren Objekten (Gewerbeimmobilien, hoher Leerstand, Klumpenrisiken bei wenigen Mietern) auch deutlich höhere Werte. Für den Makler ist der DSCR aus mehreren Gründen praxisrelevant:
- Finanzierbarkeitsprüfung: Bevor ein Investor eine Immobilie erwirbt, prüft die finanzierende Bank anhand des DSCR, ob der geplante Kredit durch die Objekterträge tragfähig gedeckt ist – unabhängig von der Bonität des Kreditnehmers im Übrigen.
- Puffer gegen Zinsänderungen und Leerstand: Ein hoher DSCR bietet Sicherheit gegen steigende Zinsen bei Anschlussfinanzierung, Mietausfälle oder unerwartete Instandhaltungskosten.
- Verhandlungsgrundlage bei gewerblicher Finanzierung: Insbesondere bei Gewerbeimmobilien-Investments und Portfoliofinanzierungen ist der DSCR eine Standard-Kennzahl in Term Sheets und Kreditverträgen, oft verbunden mit Financial Covenants (Mindest-DSCR während der Kreditlaufzeit).
- Abgrenzung zur Eigenkapitalrendite: Während die Eigenkapitalrendite die Perspektive des Investors abbildet, misst der DSCR die Perspektive des Kreditgebers – beide Kennzahlen ergänzen sich in der Investitionsanalyse.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gewerbeimmobilie erzielt nach Abzug der Bewirtschaftungskosten einen jährlichen Cashflow von 90.000 Euro. Der jährliche Kapitaldienst für Zins und Tilgung beträgt 70.000 Euro. Der Schuldendienstdeckungsgrad liegt damit bei 1,29 (90.000 ÷ 70.000) – die Bank würde dies je nach interner Richtlinie als ausreichend oder als knapp ausreichend bewerten.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Der DSCR ist eine bankinterne und betriebswirtschaftliche Risikokennzahl ohne eigenständige gesetzliche Regelung, wird jedoch häufig in Kreditverträgen als vertragliche Covenant-Größe festgeschrieben.