Reinertrag
Auch: Grundstücksreinertrag · Jahresreinertrag
Der Reinertrag ist der jährliche Ertrag, den ein Grundstück nachhaltig erwirtschaftet, nachdem vom Rohertrag (den Mieteinnahmen) alle Bewirtschaftungskosten – also Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Betriebs- und Mietausfallkosten – abgezogen wurden. Er ist die zentrale Rechengröße im Ertragswertverfahren.
Ausführliche Erklärung
Der Reinertrag bildet die Ausgangsgröße des Ertragswertverfahrens nach der ImmoWertV, das insbesondere bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien angewendet wird. Die Berechnung erfolgt schrittweise:
1. Rohertrag = nachhaltig erzielbare Jahresmiete (marktüblich, nicht zwingend die tatsächlich vereinbarte Miete)
2. abzüglich Bewirtschaftungskosten: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und – sofern nicht umlagefähig – Betriebskosten
3. = Reinertrag des Grundstücks
Vom Grundstücksreinertrag wird anschließend die Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz) abgezogen, um den Reinertragsanteil des Gebäudes zu erhalten, der über den Vervielfältiger (abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz) zum vorläufigen Ertragswert des Gebäudes kapitalisiert wird.
Für die Maklerpraxis ist der Reinertrag die entscheidende Kennzahl bei der Wertermittlung von Mehrfamilienhäusern, Zinshäusern und Gewerbeobjekten: Käufer und Investoren orientieren sich häufig direkt am Verhältnis von Kaufpreis zu Reinertrag (Multiplikator), und ein realistisch kalkulierter Reinertrag – insbesondere bei den Bewirtschaftungskostenansätzen (oft nach den Erfahrungssätzen der Gutachterausschüsse) – ist die Grundlage seriöser Preisempfehlungen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus erzielt einen marktüblichen Rohertrag von 60.000 Euro pro Jahr. Die Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis) betragen 15.000 Euro. Der Reinertrag beträgt somit 45.000 Euro pro Jahr – die Grundlage für die weitere Ertragswertberechnung nach Abzug der Bodenwertverzinsung.
Rechtsgrundlage
- § 31 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – definiert die Ermittlung des Reinertrags als Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren (die Bewirtschaftungskosten selbst sind in § 32 ImmoWertV definiert).