Bodenwertverzinsung
Auch: Verzinsungsbetrag des Bodenwerts
Die Bodenwertverzinsung ist der Betrag, der im Ertragswertverfahren berechnet wird, indem der Bodenwert eines Grundstücks mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert wird. Dieser Betrag wird vom (bereinigten) Reinertrag abgezogen, bevor der verbleibende Gebäudereinertrag zum Gebäudeertragswert kapitalisiert wird.
Ausführliche Erklärung
Das Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV unterstellt, dass der Bodenwert eines bebauten Grundstücks sich – anders als das Gebäude – wirtschaftlich nicht abnutzt und daher gesondert zu berücksichtigen ist. Der Berechnungsweg lautet vereinfacht:
1. Ermittlung des Bodenwerts (i. d. R. über Bodenrichtwerte/BORIS).
2. Berechnung der Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszinssatz.
3. Abzug der Bodenwertverzinsung vom (bereinigten) Reinertrag → ergibt den Gebäudereinertrag.
4. Kapitalisierung des Gebäudereinertrags mit dem Vervielfältiger (abhängig von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer) → Gebäudeertragswert.
5. Addition von Bodenwert und Gebäudeertragswert (ggf. mit Zu-/Abschlägen für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale) → Ertragswert.
Die Bodenwertverzinsung stellt somit sicher, dass der Bodenwert nicht doppelt erfasst wird – einmal als eigenständiger Wertbestandteil und einmal implizit über den kapitalisierten Gesamtertrag. Ohne diesen Abzug würde der Gebäudeertragswert überhöht berechnet, da der Reinertrag auch die "Verzinsung" des im Grundstück gebundenen Kapitals mit einschließt.
Praxisrelevanz für den Makler: Bei hochwertigen Grundstückslagen mit entsprechend hohem Bodenwert kann die Bodenwertverzinsung einen erheblichen Teil des Reinertrags "aufzehren", sodass für die Gebäudekapitalisierung nur ein kleiner Restertrag verbleibt – dies erklärt, warum in Toplagen der Gebäudeertragswert im Verhältnis zum Gesamtwert gering ausfällt und der Bodenwert dominiert.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mietwohngrundstück hat einen Bodenwert von 400.000 € und einen Liegenschaftszinssatz von 4,0 %. Die Bodenwertverzinsung beträgt somit 16.000 € pro Jahr. Bei einem bereinigten Reinertrag von 30.000 € verbleiben nach Abzug der Bodenwertverzinsung 14.000 € als Gebäudereinertrag, der anschließend mit dem Vervielfältiger kapitalisiert wird.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV – Regelt das Ertragswertverfahren und die Berechnungssystematik der Bodenwertverzinsung als Zwischenschritt.
- Keine eigenständige Legaldefinition außerhalb der methodischen Vorgaben der ImmoWertV zum Ertragswertverfahren.