Bodenwertverfahren

Der Bodenwert bildet in nahezu jedem Wertermittlungsverfahren einen eigenständigen Baustein, weil Grund und Boden unabhängig von der baulichen Nutzung bewertet werden müssen. Nach § 40 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist der Bodenwert vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln – also anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer unbebauter Grundstücke (§§ 24 bis 26 ImmoWertV) oder anhand der von den Gutachterausschüssen veröffentlichten Bodenrichtwerte.

Liegen keine ausreichenden Vergleichspreise vor, kommen ergänzend deduktive oder andere geeignete Verfahren zur Anwendung, etwa die Ableitung aus Bodenrichtwerten benachbarter Zonen unter Berücksichtigung von Abweichungen bei Grundstücksmerkmalen (Lage, Erschließungszustand, Zuschnitt, Nutzungsmaß). Der so ermittelte Bodenwert fließt anschließend in das Sachwertverfahren (als eigenständige Wertkomponente neben dem Sachwert der baulichen Anlagen) und in das Ertragswertverfahren (als Grundlage der Bodenwertverzinsung) ein.

Für die Maklerpraxis ist das Bodenwertverfahren vor allem bei unbebauten Grundstücken, bei Abrissobjekten und bei der Plausibilisierung von Kaufpreisen relevant, da es unabhängig vom baulichen Zustand eine belastbare Wertuntergrenze liefert.

Ein Bauträger möchte ein unbebautes Grundstück in einem Neubaugebiet erwerben. Der Gutachterausschuss weist für die Lage einen Bodenrichtwert von 350 Euro pro Quadratmeter aus. Bei einer Grundstücksfläche von 600 Quadratmetern ergibt sich im Bodenwertverfahren ein vorläufiger Bodenwert von 210.000 Euro, der anschließend um grundstücksspezifische Zu- und Abschläge (z. B. Zuschnitt, Erschließungsgrad) angepasst wird.