Rohertrag
Auch: Bruttoertrag · Rohertrag p.a.
Der Rohertrag ist die nachhaltig erzielbare Jahresmiete eines vermieteten oder vermietbaren Grundstücks, unabhängig davon, ob und in welcher Höhe tatsächlich Miete vereinbart wurde. Er bildet die Ausgangsgröße für die Ermittlung des Reinertrags im Ertragswertverfahren.
Ausführliche Erklärung
Entscheidend für den Rohertrag ist nicht die vertraglich vereinbarte, sondern die marktübliche, nachhaltig erzielbare Miete. Das hat mehrere praktische Konsequenzen:
- Bei unter Marktniveau vermieteten Objekten (z. B. langjährige Mietverhältnisse mit veralteten Mietverträgen) wird für den Rohertrag grundsätzlich die marktübliche Miete angesetzt; die Differenz zur tatsächlich vereinbarten Miete kann jedoch als eigenständiger, zeitlich befristeter Wertabschlag berücksichtigt werden (sogenannte "Mietpreisdifferenz" bzw. Kapitalisierung der Minderrendite).
- Bei leerstehenden Einheiten wird ebenfalls die erzielbare, marktübliche Miete angesetzt, ggf. unter Berücksichtigung eines höheren Mietausfallwagnisses.
- Umlagefähige Betriebskosten gehören nicht zum Rohertrag, da sie durchlaufende Posten sind, die der Mieter separat trägt.
- Der Rohertrag wird üblicherweise als Jahresbetrag ausgewiesen (Rohertrag p.a.).
Der Rohertrag dient als Grundlage für zwei zentrale Rechenwege:
1. Im Ertragswertverfahren wird der Rohertrag um die Bewirtschaftungskosten gekürzt, um den Reinertrag zu erhalten (weiterer Rechenweg über Bodenwertverzinsung und Vervielfältiger zum Ertragswert).
2. In der Marktpraxis wird der Rohertrag häufig direkt mit einem Rohertragsfaktor (Vervielfältiger) multipliziert, um schnell einen groben Marktwert zu schätzen – insbesondere bei Zinshäusern und Kapitalanlageimmobilien.
Für Makler ist der Rohertrag die zentrale Ausgangsgröße jeder Investmentbewertung: Käufer von Mehrfamilienhäusern fragen fast immer zuerst nach dem (nachhaltig erzielbaren) Rohertrag und dem daraus resultierenden Faktor.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen erzielt derzeit Mieteinnahmen von 48.000 Euro pro Jahr. Eine Marktanalyse zeigt, dass bei Neuvermietung marktüblich 54.000 Euro pro Jahr erzielbar wären. Für die Wertermittlung wird der nachhaltig erzielbare Rohertrag von 54.000 Euro angesetzt, wobei die Differenz zur aktuell niedrigeren Miete als temporärer Wertabschlag berücksichtigt werden kann, solange die bestehenden Mietverträge fortbestehen.
Rechtsgrundlage
- § 31 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – definiert den Rohertrag als nachhaltig erzielbaren Ertrag aus zulässiger Nutzung des Grundstücks.