Rohertragsfaktor
Auch: Rohertragsvervielfältiger · Bruttomietmultiplikator
Der Rohertragsfaktor gibt an, das Wievielfache des jährlichen Rohertrags (der Jahresmiete) am Markt für eine vergleichbare Immobilie tatsächlich gezahlt wird. Er wird aus tatsächlichen Kaufpreisen und den zugehörigen Erträgen abgeleitet und dient als schneller Vergleichsmaßstab bei der Bewertung von Renditeobjekten.
Ausführliche Erklärung
Der Rohertragsfaktor (auch Bruttomietmultiplikator) ist eine Kennzahl der vergleichenden Wertermittlung, die von Gutachterausschüssen aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen abgeleitet und veröffentlicht wird:
Rohertragsfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresrohertrag
Umgekehrt lässt sich damit aus dem Rohertrag eines Objekts überschlägig ein Marktwert ableiten:
Marktwert ≈ Jahresrohertrag × marktüblicher Rohertragsfaktor
Für die Maklerpraxis ist der Rohertragsfaktor ein zentrales, leicht kommunizierbares Vergleichsinstrument – gerade bei Verkaufsgesprächen mit Kapitalanlegern, die häufig direkt in "Faktoren" denken (z. B. "Das Haus wird zum 22-fachen der Jahresmiete gehandelt"). Wichtige Aspekte:
- Der Rohertragsfaktor variiert stark nach Lage, Objektart, Zustand und Mietrisiko: In gefragten Großstadtlagen werden deutlich höhere Faktoren gezahlt als in strukturschwachen Regionen.
- Er ist ein vereinfachtes Verfahren und ersetzt nicht die detaillierte Ertragswertberechnung nach ImmoWertV, kann diese aber plausibilisieren oder für eine erste Markteinschätzung dienen.
- Anders als der Liegenschaftszinssatz berücksichtigt der reine Rohertragsfaktor Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Bodenwertverzinsung nicht differenziert – er ist eine Marktbeobachtungsgröße, kein streng hergeleiteter Rechenwert.
- Gutachterausschüsse veröffentlichen häufig auch Rohertragsfaktoren nach Baujahresklassen und Lagequalitäten, differenziert für Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser und andere Objektarten.
Beispiel aus der Praxis
In einer Marktregion werden Mehrfamilienhäuser aktuell zum 20-fachen Jahresrohertrag gehandelt. Ein zum Verkauf stehendes Objekt erzielt einen Jahresrohertrag von 50.000 Euro. Nach dem Rohertragsfaktor-Ansatz ergibt sich ein überschlägiger Marktwert von 50.000 € × 20 = 1.000.000 Euro als erste Orientierung für die Preisfindung.
Rechtsgrundlage
- § 20 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – regelt die Ableitung und Anwendung von Vergleichsfaktoren (Gebäudefaktoren und Ertragsfaktoren), zu denen auch der Rohertragsfaktor als Ertragsfaktor zählt.