Commercial Due Diligence
Auch: Kommerzielle Due Diligence · Markt-Due-Diligence
Die Commercial Due Diligence untersucht bei einer Immobilientransaktion die wirtschaftliche Substanz und Marktposition des Objekts: Mietverträge, Mieterbonität, Vermietungsstand, Marktmiete und Wettbewerbsumfeld. Sie ist neben der technischen und rechtlichen Due Diligence einer der zentralen Prüfbausteine vor einem gewerblichen Immobilienkauf.
Ausführliche Erklärung
Bei größeren gewerblichen Transaktionen (Investment, Portfolioverkauf, Projektentwicklung) gliedert sich die Due Diligence typischerweise in mehrere parallele Prüfstränge:
- Rechtliche Due Diligence (Legal): Prüfung von Grundbuch, Baulasten, Verträgen, Genehmigungen.
- Technische Due Diligence: Bauzustand, Instandhaltungsstau, Schadstoffe, Energieeffizienz.
- Commercial Due Diligence: Fokus auf die wirtschaftliche und marktliche Seite:
- Mietvertragsanalyse: Laufzeiten, Staffelmieten, Indexklauseln, Sonderkündigungsrechte, Incentives (mietfreie Zeiten, Ausbaukostenzuschüsse).
- Mieterstruktur und -bonität: Klumpenrisiken (Abhängigkeit von einem Großmieter), Bonitätseinschätzung, Branchenmix bei Gewerbeimmobilien.
- Vermietungsstand und Leerstandsquote: Aktuelle und historische Auslastung, Fluktuation.
- Marktanalyse: Vergleich von Ist-Miete zu Marktmiete, Standortqualität, Wettbewerbsangebot, Nachfrageentwicklung in der Assetklasse (Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen).
- Cashflow-Modellierung: Plausibilisierung der Erträge für die Kaufpreisfindung (Ertragswertverfahren, DCF-Modelle).
- Bedeutung für Makler: Wer Investment- oder Gewerbeimmobilien vermittelt, muss die für die Commercial Due Diligence benötigten Unterlagen (Mietverträge, Mieterlisten, Nebenkostenabrechnungen, Leerstandshistorie) vollständig und strukturiert – meist über einen Datenraum – bereitstellen können, da institutionelle Käufer diese Prüfung als Ausschlusskriterium für den Vertragsabschluss ansehen.
- Zeitlicher Ablauf: Die Commercial Due Diligence findet üblicherweise zwischen Angebotsabgabe (Letter of Intent) und Signing statt und kann je nach Objektgröße mehrere Wochen bis Monate dauern.
Beispiel aus der Praxis
Ein institutioneller Investor prüft vor dem Kauf eines Bürogebäudes im Rahmen der Commercial Due Diligence sämtliche Mietverträge der zwölf Mieter, vergleicht die Ist-Mieten mit der ortsüblichen Marktmiete und stellt fest, dass der Hauptmieter (40 % der Mietfläche) in zwei Jahren ein Sonderkündigungsrecht hat – ein Risiko, das in die Kaufpreisverhandlung einfließt.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Commercial Due Diligence ist ein Element der vertraglichen Transaktionsvorbereitung und beruht auf individualvertraglichen Auskunfts- und Prüfungsrechten sowie den allgemeinen Grundsätzen der vorvertraglichen Aufklärungspflichten (§§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB).