Leerstandsrisiko
Auch: Vermietungsrisiko · Leerstandsgefahr
Das Leerstandsrisiko bezeichnet die Gefahr, dass Wohn- oder Gewerbeflächen einer Immobilie nicht dauerhaft vermietet sind und dadurch Mieteinnahmen ganz oder teilweise ausfallen. Es ist eine zentrale Risikogröße bei der Bewertung und Finanzierung von Renditeimmobilien.
Ausführliche Erklärung
Das Leerstandsrisiko entsteht durch Mieterfluktuation, Kündigungen, längere Wiedervermietungszeiten oder strukturelle Nachfrageschwäche am Standort. Es unterscheidet sich vom bereits eingetretenen Leerstand dadurch, dass es eine zukunftsgerichtete Einschätzung ist, wie wahrscheinlich und wie lange Flächen künftig unvermietet bleiben könnten.
Bei der Immobilienbewertung und im Investment-Underwriting wird das Leerstandsrisiko meist über einen pauschalen Abschlag vom Rohertrag berücksichtigt, häufig kalkulatorisch als Bestandteil des Mietausfallwagnisses (vergleichbar der Systematik in der Immobilienwertermittlungsverordnung, wo pauschale Bewirtschaftungskosten inklusive Mietausfallwagnis angesetzt werden). Je nach Nutzungsart, Lagequalität, Mieterbonität, Mietvertragslaufzeiten (Staffelung von Auslaufterminen) und Marktlage fällt der Risikoaufschlag unterschiedlich hoch aus: Wohnimmobilien in nachgefragten Lagen gelten als risikoärmer als Einzelhandels- oder Büroflächen in strukturschwachen Standorten oder mit Klumpenrisiko durch wenige Großmieter.
Für Investoren und finanzierende Banken ist das Leerstandsrisiko ein wesentlicher Faktor bei der Ermittlung von Kapitalisierungszins, Beleihungswert und Kaufpreisfindung: Ein höheres Leerstandsrisiko senkt den nachhaltig erzielbaren Ertrag und damit den Verkehrswert, während es gleichzeitig den geforderten Risikoaufschlag im Diskontierungszinssatz erhöht. Makler und Verkäufer sollten das Leerstandsrisiko transparent anhand von Mieterstruktur, Restlaufzeiten und Leerstandshistorie darstellen, um eine belastbare Kaufpreiseinschätzung zu ermöglichen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Fachmarktzentrum hat drei Ankermieter mit auslaufenden Verträgen in den nächsten zwei Jahren. Ein Gutachter setzt deshalb ein erhöhtes Leerstandsrisiko an und kalkuliert beim Ertragswertverfahren einen höheren Abschlag für Mietausfallwagnis sowie einen höheren Kapitalisierungszins als bei einem vergleichbaren, langfristig vermieteten Objekt.
Rechtsgrundlage
Keine eigenständige gesetzliche Regelung. Das Leerstandsrisiko wird in der Bewertungspraxis über die Bewirtschaftungskosten (Mietausfallwagnis) berücksichtigt, deren Systematik in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) angelegt ist. Anlage 3 zur ImmoWertV gibt für das Mietausfallwagnis pauschale Modellansätze von 2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei Wohnnutzung bzw. 4 % bei gewerblicher Nutzung vor, die im Einzelfall marktgerecht anzupassen sind.