Equity Multiple
Auch: Eigenkapitalmultiplikator · Money Multiple · MOIC
Der Equity Multiple (auch Money Multiple oder MOIC – Multiple on Invested Capital) zeigt, das Wievielfache des ursprünglich eingesetzten Eigenkapitals ein Investor über die gesamte Haltedauer einer Immobilieninvestition durch laufende Ausschüttungen und den Verkaufserlös insgesamt zurückerhält.
Ausführliche Erklärung
Der Equity Multiple berechnet sich als:
Equity Multiple = (Summe aller Rückflüsse über die Haltedauer) / eingesetztes Eigenkapital
Zu den Rückflüssen zählen laufende Ausschüttungen (Cashflows aus Vermietung nach Zinsen und Tilgung) sowie der Nettoverkaufserlös beim Exit. Ein Equity Multiple von 2,0x bedeutet, dass der Investor über die gesamte Haltedauer das Doppelte seines eingesetzten Kapitals zurückerhalten hat.
Der wesentliche Unterschied zum internen Zinsfuß (IRR) und zur Eigenkapitalrendite besteht darin, dass der Equity Multiple keinen Zeitwert des Geldes berücksichtigt – er sagt nichts darüber aus, ob das Kapital in 3 oder in 10 Jahren zurückgeflossen ist. Deshalb wird er in der Investmentpraxis stets zusammen mit dem IRR betrachtet: Zwei Investments können denselben Equity Multiple haben, aber sehr unterschiedliche IRR, je nachdem wie schnell die Rückflüsse erfolgen.
Der Equity Multiple ist besonders bei Value-Add- und Opportunistic-Investments sowie bei geschlossenen Immobilienfonds und Private-Equity-Real-Estate-Strukturen eine gängige Kennzahl, weil er intuitiv verständlich ist ("das eingesetzte Kapital kommt X-fach zurück") und Investoren damit auf einen Blick den Gesamterfolg eines Investments einschätzen können.
Für Makler, die institutionelle Käufer oder Fondsstrukturen beraten, ist relevant:
- Ein Equity Multiple unter 1,0x bedeutet einen Kapitalverlust.
- Werte zwischen 1,5x und 2,5x über eine Haltedauer von 5–7 Jahren gelten in vielen Marktsegmenten als attraktiv.
- Der Equity Multiple wird häufig in Verkaufsprospekten und Fonds-Exposés neben IRR und Ausschüttungsrendite angegeben.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor bringt 1 Mio. Euro Eigenkapital in ein Fondsprojekt ein. Über eine Haltedauer von 6 Jahren erhält er laufende Ausschüttungen von insgesamt 300.000 € sowie beim Verkauf des Objekts einen Nettoerlösanteil von 900.000 €. Die Gesamtrückflüsse betragen somit 1.200.000 €, der Equity Multiple beträgt 1.200.000 € / 1.000.000 € = 1,2x.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Der Equity Multiple ist eine finanzmathematische Kennzahl der Investitionsrechnung ohne eigenständige gesetzliche Regelung.