Cashflow
Auch: Zahlungsmittelfluss · Liquiditätsüberschuss
Der Cashflow einer Immobilie beschreibt den tatsächlichen Überschuss (oder Fehlbetrag) an liquiden Mitteln, der nach Abzug aller laufenden Ausgaben – insbesondere Finanzierungskosten, Bewirtschaftungskosten und Instandhaltung – von den Mieteinnahmen übrig bleibt. Er ist damit die zentrale Kennzahl zur Beurteilung der laufenden Ertragskraft und Liquidität einer Kapitalanlage.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die Kapitalanleger beraten, ist der Cashflow oft aussagekräftiger als reine Renditekennzahlen, weil er zeigt, ob eine Immobilie laufend Geld abwirft oder monatlich zugeschossen werden muss.
- Cashflow vor Steuern: Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten, nicht umlagefähiger Nebenkosten sowie Zins- und Tilgungsleistungen für die Finanzierung, jedoch ohne Berücksichtigung steuerlicher Effekte.
- Cashflow nach Steuern: Berücksichtigt zusätzlich die tatsächliche steuerliche Belastung bzw. Entlastung (z. B. durch Abschreibung und Werbungskosten), die den tatsächlich verfügbaren Betrag weiter erhöhen oder mindern kann.
- Wichtiger Unterschied zur Rendite: Anders als Bruttomiet- oder Eigenkapitalrendite berücksichtigt der Cashflow explizit den Tilgungsanteil der Finanzierung, der zwar Vermögen aufbaut, aber liquide Mittel bindet – deshalb kann eine Immobilie eine gute Rendite, aber gleichzeitig einen negativen Cashflow aufweisen.
- Cashflow-positive vs. cashflow-negative Immobilie: Übersteigen die Einnahmen dauerhaft die Ausgaben inklusive Kapitaldienst, spricht man von einer cashflow-positiven Immobilie; reicht die Miete nicht aus und muss der Eigentümer monatlich zuschießen, handelt es sich um eine cashflow-negative Immobilie.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Objektpräsentation für Kapitalanleger sollte der Cashflow realistisch unter Berücksichtigung marktüblicher Finanzierungskonditionen dargestellt werden, da eine geschönte Nur-Renditebetrachtung ohne Cashflow-Blick häufig zu Fehleinschätzungen der tatsächlichen finanziellen Belastbarkeit führt.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentumswohnung erzielt monatlich 900 Euro Kaltmiete. Nach Abzug von 150 Euro nicht umlagefähigen Kosten und 600 Euro Zins- und Tilgungsrate für die Finanzierung verbleiben 150 Euro monatlicher Cashflow vor Steuern. Nach Berücksichtigung der Steuerersparnis durch Abschreibung steigt der Cashflow nach Steuern auf 210 Euro im Monat.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage; der Cashflow ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl der Investitionsrechnung ohne eigenständige gesetzliche Regelung.