Cash-on-Cash-Return
Auch: Bargeldrendite · CoC-Return · Eigenkapitalrendite (cashflowbasiert)
Der Cash-on-Cash-Return (auch Bargeldrendite) misst den jährlichen Netto-Cashflow einer fremdfinanzierten Immobilieninvestition im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Er zeigt, wie effizient das tatsächlich investierte eigene Kapital laufend „arbeitet".
Ausführliche Erklärung
Berechnung: Cash-on-Cash-Return = jährlicher Netto-Cashflow (nach Zins, Tilgung und Kosten, vor Steuern) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100
Wesentliche Aspekte:
- Leverage-Effekt: Da nur das Eigenkapital als Bezugsgröße dient, kann der Cash-on-Cash-Return bei sinnvollem Einsatz von Fremdkapital deutlich über der reinen Objektrendite (Ankaufsrendite) liegen – dies ist der klassische Hebeleffekt (Leverage-Effekt) der Immobilienfinanzierung.
- Abgrenzung zur Gesamtkapitalrendite: Während die Ankaufs- oder Nettoanfangsrendite das gesamte investierte Kapital (Eigen- und Fremdkapital) betrachtet, isoliert der Cash-on-Cash-Return die Perspektive des Eigenkapitalgebers und ist damit für Privatanleger oft die relevantere Steuerungsgröße.
- Reine Cashflow-Betrachtung: Anders als die Eigenkapitalrendite im umfassenderen Sinn (die auch Tilgungsanteile und Wertsteigerung einbezieht) berücksichtigt der klassische Cash-on-Cash-Return häufig nur den tatsächlich ausschüttungsfähigen Barüberschuss, nicht die im Kapitaldienst enthaltene Tilgung als „erzwungenes Sparen".
- Risikoabhängigkeit: Ein hoher Fremdkapitalanteil steigert zwar potenziell den Cash-on-Cash-Return, erhöht aber gleichzeitig das Risiko bei Mietausfällen, Zinssteigerungen oder Wertverlusten – die Kennzahl sollte daher nie isoliert, sondern stets zusammen mit der Fremdkapitalquote und dem Zinsänderungsrisiko betrachtet werden.
- Anwendung: In der US-amerikanischen Investmentpraxis ist der Cash-on-Cash-Return eine Standardkennzahl; sie gewinnt auch im deutschen institutionellen und semiprofessionellen Immobiliengeschäft zunehmend an Bedeutung, insbesondere bei renditeorientierten Kapitalanlegern.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft eine Immobilie für 500.000 Euro, finanziert davon 400.000 Euro über ein Darlehen und setzt 100.000 Euro Eigenkapital ein. Nach Abzug von Zins, Tilgung und Bewirtschaftungskosten verbleibt ein jährlicher Netto-Cashflow von 7.000 Euro. Der Cash-on-Cash-Return beträgt somit 7 % (7.000 ÷ 100.000).
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Der Cash-on-Cash-Return ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl der Investitionsrechnung ohne gesetzliche Regelung.