Cashflow-negative Immobilie
Auch: Cashflow-negativ · Zubuttergeschäft
Bei einer cashflow-negativen Immobilie reichen die Mieteinnahmen nicht aus, um sämtliche laufenden Ausgaben – insbesondere Zins und Tilgung des Darlehens sowie Bewirtschaftungskosten – zu decken. Der Eigentümer muss den fehlenden Betrag monatlich aus eigenen Mitteln zuschießen, umgangssprachlich auch „Zubuttern" genannt.
Ausführliche Erklärung
Cashflow-negative Immobilien sind insbesondere in gefragten Groß- und Universitätsstädten mit hohen Kaufpreisfaktoren verbreitet, wo der Kaufpreis im Verhältnis zur erzielbaren Miete besonders hoch ist. Für Makler ist die transparente Kommunikation dieses Umstands gegenüber Kapitalanlegern von zentraler Bedeutung, um Fehlberatung und spätere Regressansprüche zu vermeiden.
Wichtige Aspekte für die Beratung:
- Ursachen: hoher Kaufpreisfaktor, hohe Tilgungsrate, geringe Eigenkapitalquote, hohe nicht umlagefähige Nebenkosten oder Sanierungsstau.
- Nicht automatisch eine Fehlinvestition: Ein negativer Cashflow vor Steuern kann sich durch Steuervorteile (AfA, Schuldzinsen, ggf. Sonderabschreibung) in einen positiven Cashflow nach Steuern wandeln – dies ist jedoch stark vom persönlichen Grenzsteuersatz des Anlegers abhängig und darf nicht pauschalisiert werden.
- Strategischer Hintergrund: Viele Anleger akzeptieren einen negativen Cashflow bewusst, weil sie primär auf Wertsteigerung, Tilgung des Fremdkapitals (Vermögensaufbau) und langfristige Mietsteigerungen setzen statt auf laufenden Ertrag.
- Risiko: Bei Mietausfall, steigenden Zinsen zur Anschlussfinanzierung oder unerwarteten Instandhaltungskosten kann sich der monatliche Zuschussbedarf deutlich erhöhen. Eine seriöse Beratung prüft daher die finanzielle Belastbarkeit des Käufers über die gesamte Zinsbindungsfrist hinweg (Stresstest bei höheren Anschlusszinsen).
- Makler sollten bei der Vermarktung solcher Objekte keine unrealistischen Steuerersparnisrechnungen als alleiniges Verkaufsargument nutzen, sondern auf eine individuelle steuerliche und finanzielle Prüfung durch Fachleute verweisen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentumswohnung in München wird für 450.000 Euro erworben und erzielt eine Jahresnettokaltmiete von 12.000 Euro (Kaufpreisfaktor 37,5). Der Kapitaldienst bei 20 Prozent Eigenkapital, 3,9 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung beträgt rund 21.240 Euro jährlich. Nach Abzug von Bewirtschaftungskosten von 1.500 Euro verbleibt ein Fehlbetrag von etwa 10.740 Euro jährlich (rund 895 Euro monatlich), den der Eigentümer zuschießen muss – die Immobilie ist cashflow-negativ.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Es handelt sich um eine betriebswirtschaftliche Bewertungskategorie ohne eigene gesetzliche Regelung.