Cashflow-positive Immobilie
Auch: Cashflow-positiv · Cashflow-positive Kapitalanlage
Eine Cashflow-positive Immobilie erwirtschaftet mehr Mieteinnahmen, als für Bewirtschaftung, Instandhaltung sowie Zins und Tilgung des Darlehens ausgegeben werden muss. Der Eigentümer erzielt also laufend einen Liquiditätsüberschuss, ohne zusätzliches Geld nachschießen zu müssen.
Ausführliche Erklärung
Ob eine Immobilie cashflow-positiv ist, hängt von mehreren Stellschrauben ab, die Makler bei der Anlageberatung kennen und erklären sollten:
- Kaufpreis-Miete-Verhältnis: Je niedriger der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete), desto eher ist ein positiver Cashflow erreichbar. In stark nachgefragten A-Lagen mit hohen Faktoren (25 und mehr) ist ein positiver Cashflow bei üblicher Finanzierung oft kaum darstellbar.
- Finanzierungsstruktur: Eigenkapitalquote, Zinssatz und Tilgungshöhe bestimmen den Kapitaldienst maßgeblich. Eine niedrige Tilgung verbessert den Cashflow, verlangsamt aber den Vermögensaufbau.
- Bewirtschaftungskosten: Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis mindern den Überschuss.
- Mietentwicklung: Regelmäßige Mietanpassungen (Staffelmiete, Indexmiete, ortsübliche Vergleichsmiete) können eine anfänglich neutrale Immobilie im Zeitverlauf cashflow-positiv werden lassen.
In der Investorenberatung dient die Unterscheidung zwischen cashflow-positiven und cashflow-negativen Objekten als Grundlage für die Anlagestrategie: Cashflow-positive Objekte eignen sich für Anleger, die laufendes Einkommen erzielen wollen, während cashflow-negative Objekte häufig auf Wertsteigerung und steuerliche Vorteile setzen (siehe Cashflow-negative Immobilie). Makler sollten bei der Objektpräsentation stets transparent machen, ob die Berechnung vor oder nach Steuern erfolgt, da dies das Ergebnis erheblich beeinflusst.
Beispiel aus der Praxis
Eine vermietete Eigentumswohnung in einer mittelgroßen Stadt kostet 180.000 Euro und erzielt eine Jahresnettokaltmiete von 9.600 Euro (Faktor 18,75). Bei einer Finanzierung mit 30 Prozent Eigenkapital, 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung liegt der jährliche Kapitaldienst bei rund 7.250 Euro. Nach Abzug von Bewirtschaftungskosten (1.100 Euro) verbleibt ein positiver Cashflow von etwa 1.250 Euro jährlich – die Immobilie ist cashflow-positiv.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Es handelt sich um eine betriebswirtschaftliche Bewertungskategorie ohne eigene gesetzliche Regelung.