Cashflow (Immobilie)
Auch: Immobilien-Cashflow · Liquiditätsüberschuss
Der Cashflow einer Immobilie beschreibt den monatlichen oder jährlichen Überschuss an liquiden Mitteln, der nach Abzug aller laufenden Ausgaben – insbesondere Zins, Tilgung, Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungsrücklage – von den Mieteinnahmen verbleibt. Er zeigt, ob sich eine Immobilie „von selbst trägt" oder ob der Eigentümer laufend Kapital zuschießen muss.
Ausführliche Erklärung
Anders als die Rendite, die eine prozentuale Ertragskennzahl darstellt, misst der Cashflow konkrete Geldbeträge, die tatsächlich fließen. Man unterscheidet vor allem:
- Positiver Cashflow: Die Mieteinnahmen decken alle Kosten (Zins, Tilgung, nicht umlagefähige Nebenkosten, Instandhaltungsrücklage) und lassen einen Überschuss übrig.
- Negativer Cashflow: Die Kosten übersteigen die Mieteinnahmen; der Eigentümer muss die Differenz aus anderen Mitteln decken, was insbesondere bei hoher Fremdfinanzierung und niedrigen Mieten vorkommt.
Der Cashflow wird typischerweise nach Steuern (Cashflow after Tax) oder vor Steuern (Cashflow before Tax) berechnet, um steuerliche Effekte wie Abschreibungen (AfA) und Zinsabzüge zu berücksichtigen – diese mindern zwar den steuerlichen Gewinn, sind aber keine tatsächlichen Auszahlungen und wirken sich daher unterschiedlich auf Cashflow und Rendite aus.
Ein positiver Cashflow gilt vielen Investoren als wichtiges Kriterium für die Tragfähigkeit einer Finanzierung, da er unabhängig von der langfristigen Wertentwicklung eine laufende Belastbarkeit des Investments sicherstellt. Faktoren wie Leerstand, steigende Zinsen bei Anschlussfinanzierungen oder unerwartete Instandhaltungskosten können den Cashflow erheblich beeinträchtigen.
Beispiel aus der Praxis
Eine vermietete Eigentumswohnung erzielt monatliche Mieteinnahmen von 900 Euro. Dem stehen 550 Euro Zins und Tilgung, 100 Euro nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und 80 Euro Instandhaltungsrücklage gegenüber. Der monatliche Cashflow beträgt somit 170 Euro (900 − 550 − 100 − 80).
Rechtsgrundlage
Keine spezielle gesetzliche Regelung; Cashflow ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl.