Leerstand
Auch: Wohnungsleerstand · Mietausfall durch Leerstand
Leerstand bezeichnet den Zeitraum, in dem eine Wohnung, ein Gewerbeobjekt oder eine sonstige vermietbare Fläche nicht genutzt oder nicht vermietet ist. Während dieser Zeit erzielt der Eigentümer keine Mieteinnahmen, trägt aber weiterhin laufende Kosten wie Finanzierung, Versicherung und Instandhaltung.
Ausführliche Erklärung
Leerstand kann verschiedene Ursachen haben: den üblichen Übergang zwischen zwei Mietverhältnissen (Fluktuationsleerstand), Schwierigkeiten bei der Neuvermietung in nachfrageschwachen Lagen, Renovierungs- oder Umbauphasen sowie strukturelle Überangebote in bestimmten Regionen oder Segmenten. Für Investoren ist die Unterscheidung zwischen kalkulatorischem und tatsächlichem Leerstand zentral: In der Wirtschaftlichkeitsberechnung wird meist ein pauschales Mietausfallwagnis eingeplant, während der reale Leerstand je nach Objekt und Marktlage stark schwanken kann.
Leerstand mindert unmittelbar Rendite und Cashflow einer Immobilie und wird bei der Wertermittlung (insbesondere im Ertragswertverfahren) als Risikofaktor berücksichtigt. Hoher struktureller Leerstand kann zudem die Instandhaltung erschweren, da fehlende Mieteinnahmen Investitionen in die Bausubstanz verzögern, und wirkt sich negativ auf die Vermarktbarkeit und den Verkehrswert eines Objekts aus.
Steuerlich kann anhaltender, unverschuldeter Leerstand bei bebauten Grundstücken einen teilweisen Erlass der Grundsteuer ermöglichen: Nach § 34 GrStG wird die Grundsteuer auf Antrag um 25 Prozent erlassen, wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Eigentümer dies nicht zu vertreten hat; bei vollständigem Ertragsausfall beträgt der Erlass 50 Prozent. Der Antrag ist bis zum 31. März des Folgejahres bei der zuständigen Gemeinde zu stellen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gewerbeeinheit steht nach Auszug des bisherigen Mieters neun Monate leer, weil sich in der betreffenden Lage kein Nachmieter findet. Der Eigentümer zahlt in dieser Zeit weiterhin Zins und Tilgung sowie die Grundsteuer, ohne Mieteinnahmen zu erzielen. Da der Leerstand nicht auf mangelndem Vermarktungsbemühen beruht und die Ertragsminderung mehr als 50 Prozent beträgt, beantragt er erfolgreich einen teilweisen Grundsteuererlass nach § 34 GrStG.
Rechtsgrundlage
- § 34 GrStG – Teilweiser Erlass der Grundsteuer für bebaute Grundstücke bei wesentlicher, unverschuldeter Ertragsminderung (z. B. durch Leerstand).