Qualifizierter Alleinauftrag
Auch: Qualifizierter Alleinvermittlungsauftrag · Qualifizierter Makleralleinauftrag
Der qualifizierte Alleinauftrag ist die verschärfte Variante des Alleinauftrags: Der Eigentümer beauftragt nicht nur einen einzigen Makler exklusiv, sondern verpflichtet sich zusätzlich, ihm auch selbst gefundene Interessenten zu melden ("Verweisungspflicht"). Ein eigenständiger Verkauf am Makler vorbei ist damit praktisch ausgeschlossen.
Ausführliche Erklärung
Während der einfache Alleinauftrag dem Eigentümer den Eigenverkauf ohne Provisionspflicht erlaubt, schließt der qualifizierte Alleinauftrag diese Lücke:
- Verweisungsklausel: Der Auftraggeber muss jeden selbst akquirierten Interessenten an den Makler weiterleiten, damit dieser die Vermittlung übernehmen und abrechnen kann. Verkauft der Eigentümer trotzdem direkt am Makler vorbei, kann ihm ein Schadensersatzanspruch in Höhe der entgangenen Provision drohen.
- AGB-Kontrolle: Da diese Klausel den Auftraggeber stark einschränkt (faktischer Kontrahierungszwang über den Makler), unterliegt sie einer strengen Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff., § 307 BGB. Nach ständiger Rechtsprechung ist die Klausel nur wirksam, wenn sie klar, verständlich und nicht überraschend formuliert ist und die Bindungsdauer angemessen bleibt (üblich: rund sechs Monate mit Verlängerungsoption).
- Nachweispflicht des Maklers: Kommt es zum Streit, muss der Makler beweisen, dass der Käufer ihm nicht ordnungsgemäß gemeldet wurde bzw. dass ein ursächlicher Zusammenhang zu seiner Tätigkeit bestand.
- Praxisrelevanz: Der qualifizierte Alleinauftrag ist die für Makler wirtschaftlich sicherste Auftragsform, wird aber von Verkäufern kritischer gesehen als der einfache Alleinauftrag, weil er die eigene Verhandlungsfreiheit stärker einschränkt. Eine transparente Aufklärung über die Konsequenzen ist daher sowohl rechtlich geboten als auch für die Vertrauensbildung wichtig.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer beauftragt eine Maklerin qualifiziert-alleinig mit dem Verkauf seines Einfamilienhauses. Ein alter Bekannter meldet direkt bei ihm Interesse an. Aufgrund des qualifizierten Alleinauftrags muss der Eigentümer den Bekannten an die Maklerin verweisen; verkauft er dennoch selbst ohne Verweisung, kann die Maklerin ihre entgangene Provision als Schadensersatz geltend machen.