Käuferprovision

Historisch war es in weiten Teilen Deutschlands üblich, dass der Käufer die gesamte oder den überwiegenden Teil der Maklerprovision trägt, während der Verkäufer als eigentlicher Auftraggeber des Maklers provisionsfrei blieb. Diese Praxis wurde durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (in Kraft seit 23. Dezember 2020) grundlegend geändert.

Seither gelten für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher folgende Regeln (§§ 656a ff. BGB):

• Textformerfordernis: Maklerverträge über den Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher müssen in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB).
• Teilungsgrundsatz bei beidseitiger Beauftragung: Wird der Makler sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer beauftragt (Doppeltätigkeit), darf er von beiden Parteien nur jeweils die Hälfte der Gesamtprovision verlangen – eine ungleiche Verteilung ist unwirksam (§ 656c BGB).
• Erstattungspflicht bei Einseitigkeitsmodell: Beauftragt nur der Verkäufer den Makler und wälzt dieser die Provision (teilweise) auf den Käufer ab, darf der Käuferanteil maximal so hoch sein wie der vom Verkäufer getragene Anteil – und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat (§ 656d BGB). Dies wird oft vereinfachend als "Bestellerprinzip beim Immobilienkauf" bezeichnet, auch wenn – anders als bei der Wohnungsvermietung – keine vollständige Kostenfreiheit für den Käufer gilt, sondern eine hälftige Teilung.

In der Praxis hat sich dadurch die Innenprovision (Verkäuferprovision) etabliert oder das klassische Modell einer hälftigen Teilung zwischen Käufer und Verkäufer. Bei Gewerbeimmobilien, unbebauten Grundstücken oder Verkäufen an Nicht-Verbraucher gelten diese Beschränkungen nicht; hier kann die Käuferprovision weiterhin frei vereinbart werden, sofern ein wirksamer Maklervertrag zustande kommt.

Für Makler bedeutet dies erhebliche praktische Konsequenzen: Sie müssen bei jedem Wohnimmobilienverkauf an Verbraucher genau dokumentieren, wer sie beauftragt hat, wie die Provision verteilt wird, und die Fälligkeitsvoraussetzungen (Zahlungsnachweis des Verkäufers) beachten, bevor sie den Käuferanteil einfordern.

Ein Makler vermittelt den Verkauf eines Einfamilienhauses an eine Familie. Verkäufer und Käufer beauftragen den Makler jeweils gesondert (Doppeltätigkeit). Bei einer vereinbarten Gesamtprovision von 7,14 % (inkl. USt) zahlt gemäß § 656c BGB jede Seite genau die Hälfte, also 3,57 % – eine höhere Belastung des Käufers wäre unwirksam.