Besitzübergang
Auch: Übergabe des Objekts
Der Besitzübergang bezeichnet den Zeitpunkt, zu dem der Käufer die tatsächliche Sachherrschaft über die Immobilie erhält – er kann also einziehen, nutzen oder vermieten. Er ist rechtlich vom Eigentumsübergang zu unterscheiden, der erst mit der Eintragung im Grundbuch erfolgt, und fällt in der Praxis meist mit vollständiger Kaufpreiszahlung zusammen.
Ausführliche Erklärung
Im deutschen Immobilienrecht fallen Besitzübergang und Eigentumsübergang zeitlich fast immer auseinander – ein für Laien oft verwirrender Punkt, den Makler klar erklären sollten.
Zeitliche Abfolge: Nach Beurkundung des Kaufvertrags vergehen üblicherweise mehrere Wochen bis Monate, bis der Kaufpreis fällig ist (Fälligkeitsvoraussetzungen: Auflassungsvormerkung eingetragen, Löschung von Altlasten gesichert etc.) und gezahlt wird. Im notariellen Kaufvertrag wird meist vereinbart, dass Besitz, Nutzen, Lasten und die Gefahr des zufälligen Untergangs mit vollständiger Kaufpreiszahlung auf den Käufer übergehen – nicht erst mit der (oft erst Monate später erfolgenden) Grundbucheintragung.
Rechtsfolgen des Besitzübergangs:
- Der Käufer trägt ab diesem Zeitpunkt Nutzen und Lasten: Er erhält Mieteinnahmen (bei vermieteten Objekten), muss aber auch Grundsteuer, Versicherung und laufende Instandhaltungskosten anteilig ab diesem Stichtag übernehmen.
- Die Verkehrssicherungspflicht (z. B. Streu- und Räumpflicht) geht auf den Käufer über.
- Bei vermieteten Objekten tritt der Käufer kraft Gesetzes ("Kauf bricht nicht Miete", § 566 BGB) mit dem Besitzübergang – nicht erst mit Grundbucheintragung – in bestehende Mietverträge ein.
Übergabeprotokoll: Zur Dokumentation des Zustands (Zählerstände, Schlüsselübergabe, eventuelle Mängel) wird bei Übergabe regelmäßig ein Übergabeprotokoll erstellt. Dies schützt beide Parteien vor späteren Streitigkeiten über den Zustand bei Übergabe.
Praxisrelevanz für Makler: Makler begleiten häufig die Objektübergabe und sollten auf ein vollständiges Übergabeprotokoll mit Zählerständen (Strom, Gas, Wasser), Schlüsselanzahl und Zustand achten. Wichtig ist auch die Klarstellung gegenüber Käufern, dass sie mit Besitzübergang bereits wirtschaftlich Eigentümer sind (Nutzen und Lasten), rechtlich aber erst mit Grundbucheintragung – die erst nach vollständiger Zahlung der Grunderwerbsteuer und Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragt wird.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer zahlt den vollständigen Kaufpreis für ein Einfamilienhaus am 1. Juni. Laut Kaufvertrag gehen Besitz, Nutzen und Lasten mit vollständiger Zahlung über. Der Käufer zieht daher bereits am 5. Juni ein, obwohl die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst im September vollzogen wird. Ab dem 1. Juni trägt er die Grundsteuer und ist für die Verkehrssicherung verantwortlich.