Nutzen und Lasten
Auch: Gefahr- und Lastenübergang · Besitzübergang
„Nutzen und Lasten" bezeichnet den Stichtag, ab dem beim Immobilienkauf die wirtschaftlichen Vorteile (Nutzen, z. B. Mieteinnahmen) und die wirtschaftlichen Pflichten (Lasten, z. B. Betriebskosten, Grundsteuer, Instandhaltungsrisiko) vom Verkäufer auf den Käufer übergehen. Er wird im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt und fällt meist mit der tatsächlichen Übergabe des Objekts zusammen.
Ausführliche Erklärung
Beim Immobilienkauf klafft zwischen notarieller Beurkundung, Kaufpreiszahlung, Eigentumsumschreibung im Grundbuch und tatsächlicher Übergabe regelmäßig ein zeitlicher Abstand. Damit in dieser Übergangsphase klar ist, wer welche wirtschaftlichen Vor- und Nachteile trägt, wird im Kaufvertrag ein konkreter Termin für den Übergang von Nutzen und Lasten festgelegt – meist gekoppelt an die vollständige Kaufpreiszahlung und die Schlüsselübergabe.
Ab diesem Stichtag stehen dem Käufer die „Nutzungen" der Immobilie zu, also insbesondere Mieteinnahmen (§ 100 BGB) und sonstige Erträge. Gleichzeitig übernimmt er die „Lasten": laufende öffentliche Abgaben wie Grundsteuer, Versicherungsprämien, Betriebskosten sowie die Gefahr des zufälligen Untergangs oder einer Verschlechterung des Objekts (etwa durch Sturm- oder Brandschäden ohne Verschulden einer Partei). Bis zu diesem Zeitpunkt verbleiben Nutzen und Lasten beim Verkäufer.
Rechtlich knüpft die vertragliche Regelung an den gesetzlichen Grundgedanken des § 446 BGB an, wonach Gefahr, Nutzungen und Lasten grundsätzlich mit der Übergabe der Kaufsache übergehen. Da Grundstückskaufverträge notariell individuell gestaltet werden, weicht die Praxis vom gesetzlichen „Normalfall" häufig ab und legt einen eigenen, klar bestimmbaren Stichtag fest, um Streit über laufende Kosten und Erträge zu vermeiden. Für Makler ist der Termin wichtig, weil er zugleich häufig den Zeitpunkt markiert, ab dem Mietverhältnisse gemäß § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete") auf den Käufer übergehen.
Beispiel aus der Praxis
Im notariellen Kaufvertrag einer vermieteten Eigentumswohnung wird vereinbart: „Nutzen und Lasten gehen mit vollständiger Zahlung des Kaufpreises, spätestens jedoch zum 1. des Folgemonats, auf den Käufer über." Ab diesem Datum stehen dem Käufer die Mietzahlungen des Mieters zu, er zahlt aber auch die anteilige Grundsteuer und trägt das Risiko eines Wasserschadens.
Rechtsgrundlage
- § 446 BGB – Gefahr- und Lastenübergang: Mit der Übergabe der verkauften Sache gehen die Gefahr des zufälligen Untergangs sowie Nutzungen und Lasten auf den Käufer über; im notariellen Kaufvertrag wird hiervon meist durch einen individuell vereinbarten Stichtag abgewichen bzw. dieser konkretisiert.