Eigentumsumschreibung
Auch: Grundbuchumschreibung
Die Eigentumsumschreibung ist der letzte formale Schritt eines Immobilienkaufs: Nach Auflassung und Zahlung des Kaufpreises trägt das Grundbuchamt den Käufer als neuen Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs ein. Erst mit dieser Eintragung geht das zivilrechtliche Eigentum tatsächlich über.
Ausführliche Erklärung
Der Eigentumsübergang bei Grundstücken vollzieht sich in Deutschland zweistufig und ist strikt vom bloßen Vertragsschluss zu trennen – ein Punkt, den Makler Käufern immer wieder erklären müssen:
- Kaufvertrag (§ 433 BGB): Begründet nur die schuldrechtliche Verpflichtung, das Eigentum zu übertragen – der Käufer ist damit noch nicht Eigentümer.
- Auflassung (§ 925 BGB): Die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang, die zwingend bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar erklärt werden muss und nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung stehen darf.
- Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB): Erst mit der tatsächlichen Eintragung des Käufers in Abteilung I des Grundbuchs wird er rechtlicher Eigentümer.
Ablauf in der Praxis:
1. Der Notar beurkundet Kaufvertrag und Auflassung meist gemeinsam.
2. Zur Absicherung des Käufers wird zunächst eine Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) eingetragen.
3. Der Notar überwacht die Fälligkeitsvoraussetzungen (Löschung von Belastungen, Zahlungseingang), bevor er die Kaufpreisfälligkeit mitteilt.
4. Nach vollständiger Kaufpreiszahlung beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt (§ 20 GBO verlangt hierfür den Nachweis der Auflassungseinigung; § 39 GBO das Prinzip der Voreintragung des Betroffenen).
5. Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen und trägt den Käufer als neuen Eigentümer ein; die Auflassungsvormerkung wird gelöscht.
Dauer: Zwischen Beurkundung und tatsächlicher Eigentumsumschreibung vergehen in der Praxis häufig zwei bis sechs Monate, abhängig von der Bearbeitungsdauer des Grundbuchamts und der Abwicklung offener Belastungen.
Praxisrelevanz für Makler: Käufer verwechseln häufig den Zeitpunkt der Beurkundung mit dem tatsächlichen Eigentumsübergang. Makler sollten erklären, dass Besitzübergabe (physischer Einzug, Übergabe der Schlüssel) und rechtlicher Eigentumsübergang (Grundbucheintragung) zeitlich auseinanderfallen können, auch wenn im Kaufvertrag meist ein früherer Termin für Besitz, Nutzen und Lasten vereinbart wird.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar kauft eine Eigentumswohnung. Der Kaufvertrag wird im Januar notariell beurkundet, der Kaufpreis im Februar auf Weisung des Notars gezahlt und die Wohnung im März übergeben. Die tatsächliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt jedoch erst im Mai, da das Grundbuchamt zunächst eine noch eingetragene Grundschuld der Voreigentümer löschen musste.
Rechtsgrundlage
- § 873 BGB – Erfordernis von Einigung und Eintragung für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück.
- § 925 BGB – Regelt die Auflassung als bedingungsfeindliche dingliche Einigung vor dem Notar.
- § 20 GBO – Nachweis der Auflassung als Eintragungsvoraussetzung.
- § 39 GBO – Grundsatz der Voreintragung des Betroffenen.