Gefahrenübergang

Nach § 446 BGB geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung der verkauften Sache mit der Übergabe auf den Käufer über. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer auch die Nutzungen und Lasten der Sache. Ein wichtiger Sonderfall: Befindet sich der Käufer im Annahmeverzug, steht dies der Übergabe gleich – die Gefahr geht auch dann über, wenn der Käufer die tatsächliche Übernahme grundlos verzögert.

Bei Immobilientransaktionen bedeutet dies konkret: Der Gefahrenübergang tritt regelmäßig mit der Besitzübergabe ein, also dem Zeitpunkt, zu dem der Käufer tatsächliche Verfügungsgewalt über das Grundstück erhält (Übergabe der Schlüssel, Übergabeprotokoll). Dies ist typischerweise deutlich früher als die zivilrechtliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die oft erst Wochen oder Monate nach der Übergabe erfolgt. Notarielle Kaufverträge regeln deshalb regelmäßig ausdrücklich, dass mit der Übergabe „Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr" auf den Käufer übergehen.

Praktische Konsequenz: Wird die Immobilie nach der Übergabe, aber vor der Eigentumsumschreibung durch ein zufälliges Ereignis (z. B. Brand, Sturmschaden ohne Verschulden einer Partei) beschädigt oder zerstört, trägt der Käufer dieses Risiko und bleibt grundsätzlich zur vollen Kaufpreiszahlung verpflichtet – er muss sich gegebenenfalls an seine eigene Gebäudeversicherung halten, die ab Gefahrenübergang regelmäßig abzuschließen bzw. umzudecken ist.

Ein Käufer übernimmt am 1. Juni die Schlüssel für ein erworbenes Einfamilienhaus laut Übergabeprotokoll. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt erst am 15. August. Wird das Dach des Hauses am 10. Juni durch einen Sturm beschädigt, trägt der Käufer dieses Risiko, da die Gefahr bereits mit der Übergabe am 1. Juni auf ihn übergegangen ist – unabhängig davon, dass er zu diesem Zeitpunkt formal noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war.