Übergabe (Immobilie)

Die Übergabe ist rechtlich vom Eigentumsübergang zu unterscheiden: Während das Eigentum erst mit der Eintragung im Grundbuch (nach Auflassung) übergeht, kann die tatsächliche Übergabe der Immobilie – und damit der Besitz – bereits vorher erfolgen, meist sobald der Kaufpreis vollständig gezahlt ist.

Zentrale Rechtsfolge der Übergabe ist § 446 BGB: Mit der Übergabe der verkauften Sache geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über. Verursacht z. B. ein Rohrbruch nach der Übergabe einen Schaden, ohne dass eine Partei ihn verschuldet hat, trägt der Käufer das Risiko. Zugleich stehen dem Käufer ab der Übergabe die Nutzungen der Immobilie zu (etwa Mieteinnahmen), während er im Gegenzug die laufenden Lasten (z. B. Grundsteuer anteilig, Betriebskosten) übernimmt.

In der Praxis wird der Übergabetermin im notariellen Kaufvertrag meist an Bedingungen geknüpft, insbesondere den vollständigen Eingang des Kaufpreises. Empfehlenswert und marktüblich ist die Erstellung eines Übergabeprotokolls, in dem Zählerstände, übergebene Schlüssel, mitverkaufte Einrichtungsgegenstände und der Zustand der Immobilie festgehalten werden. Das Protokoll dient beiden Seiten als Beweismittel für später auftretende Streitfragen, etwa zu Mängeln oder Verbrauchsabrechnungen.

Ein Käufer zahlt den vollständigen Kaufpreis für ein Reihenhaus. Zwei Wochen später findet der vereinbarte Übergabetermin statt: Der Verkäufer übergibt sämtliche Schlüssel, beide Parteien notieren die Zählerstände in einem Übergabeprotokoll. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer die Gefahr für das Haus, obwohl er im Grundbuch noch nicht als Eigentümer eingetragen ist.