Nutzungen und Lasten
Auch: Früchte und Lasten · Nutzen und Lasten (Begriffspaar)
„Nutzungen und Lasten" ist der gesetzliche Begriff für die wirtschaftlichen Vor- und Nachteile, die mit dem Eigentum oder Besitz einer Sache verbunden sind: Nutzungen sind die Erträge (§ 100 BGB), Lasten die damit verbundenen Kosten und Risiken. Beim Immobilienkauf legt der Vertrag fest, zu welchem Stichtag diese vom Verkäufer auf den Käufer übergehen.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff „Nutzungen" ist in § 100 BGB legaldefiniert als die Früchte einer Sache oder eines Rechts sowie die Vorteile, die deren Gebrauch gewährt. Bei einer Immobilie zählen dazu insbesondere Mieteinnahmen (Rechtsfrüchte) sowie der Gebrauchsvorteil der Eigennutzung. Der Begriff „Lasten" ist gesetzlich nicht ebenso einheitlich definiert, umfasst in der Praxis aber vor allem die auf der Sache ruhenden öffentlichen Abgaben (z. B. Grundsteuer), Versicherungsprämien, Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie die Gefahr des zufälligen Untergangs oder einer Verschlechterung.
Beim Immobilienkauf klafft zwischen notarieller Beurkundung, Kaufpreiszahlung, Grundbucheintragung und tatsächlicher Übergabe regelmäßig ein zeitlicher Abstand. § 446 BGB regelt für diesen Übergangszeitraum den gesetzlichen Grundfall: Mit der Übergabe der Sache gehen Nutzungen und Lasten auf den Käufer über. Da Grundstückskaufverträge notariell individuell gestaltet werden, weicht die Praxis hiervon regelmäßig ab und legt einen eigenen, klar bestimmbaren Stichtag fest – meist gekoppelt an die vollständige Kaufpreiszahlung. Die konkreten Mechanik und Vertragsformulierungen dieses Übergangsstichtags sind unter dem eng verwandten Begriff „Nutzen und Lasten" beschrieben.
Für Makler ist die Unterscheidung wichtig, weil Nutzungen und Lasten unabhängig vom formalen Eigentumsübergang (Grundbucheintragung) und vom Besitzübergang laufen können, sofern der Vertrag dies ausdrücklich anders regelt.
Beispiel aus der Praxis
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung bestimmt der Kaufvertrag, dass Nutzungen und Lasten mit vollständiger Zahlung des Kaufpreises auf den Käufer übergehen. Ab diesem Zeitpunkt stehen ihm die Mieteinnahmen (Nutzungen) zu, er trägt aber auch die anteilige Grundsteuer und das Risiko eines Wasserschadens (Lasten).