Herstellungskosten
Auch: Baukosten im wertermittlungsrechtlichen Sinn
Herstellungskosten sind die Kosten, die erforderlich sind, um ein Gebäude neu zu errichten oder in vergleichbarem Zustand wiederherzustellen. Sie bilden im Sachwertverfahren die zentrale Ausgangsgröße und dienen steuerlich als Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff der Herstellungskosten hat zwei eng verwandte, aber nicht identische Anwendungsfelder: die Immobilienbewertung und das Steuer- beziehungsweise Bilanzrecht.
In der Wertermittlung bezeichnen Herstellungskosten den Betrag, der aufzuwenden wäre, um ein Gebäude zum Bewertungsstichtag neu zu errichten. Im Sachwertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bilden sie den Ausgangspunkt der Berechnung: Von den ermittelten Herstellungskosten (bestehend aus Baukosten, Materialkosten, Arbeitskosten, Architekten- und Ingenieurhonoraren sowie sonstigen Baunebenkosten) wird eine Alterswertminderung abgezogen, die den Wertverlust durch Alter, Abnutzung und Zustand im Vergleich zu einem Neubau widerspiegelt. Das Ergebnis ist der vorläufige Sachwert des Gebäudes, der anschließend mit dem Bodenwert zum Gesamtsachwert zusammengeführt wird.
Im Steuer- und Bilanzrecht definiert § 255 Abs. 2 HGB Herstellungskosten als Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands entstehen – dazu zählen bei Gebäuden auch nachträgliche Herstellungskosten etwa durch eine wesentliche Erweiterung oder über den ursprünglichen Zustand hinausgehende Modernisierung. Diese steuerlichen Herstellungskosten bilden zusammen mit den Anschaffungskosten die Bemessungsgrundlage für die AfA nach § 7 EStG. Von den Herstellungskosten klar abzugrenzen sind laufende Erhaltungsaufwendungen (reine Instandhaltung), die steuerlich sofort abziehbar sind und nicht über die Nutzungsdauer verteilt werden müssen – die Abgrenzung ist in der Praxis oft streitanfällig.
Beispiel aus der Praxis
Ein Gutachter ermittelt im Sachwertverfahren für ein freistehendes Einfamilienhaus Herstellungskosten von 2.400 Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche. Nach Abzug der Alterswertminderung für das 15 Jahre alte Gebäude ergibt sich der vorläufige Sachwert des Bauwerks, der anschließend um den separat ermittelten Bodenwert ergänzt wird.
Rechtsgrundlage
- § 255 Abs. 2 HGB – Definiert Herstellungskosten im Bilanz- und Steuerrecht.
- ImmoWertV – Regelt die Ermittlung der Herstellungskosten als Ausgangsgröße im Sachwertverfahren.