Schuldzinsen
Auch: Darlehenszinsen · Fremdkapitalzinsen
Schuldzinsen sind die Zinsen, die für ein aufgenommenes Darlehen zu zahlen sind. Steht das Darlehen im wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer Einkunftsart wie der Vermietung einer Immobilie, können die Schuldzinsen nach § 9 EStG als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
Ausführliche Erklärung
§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG nennt Schuldzinsen ausdrücklich als abziehbare Werbungskosten, sofern sie objektiv mit einer der steuerlich relevanten Einkunftsarten – bei Immobilien vor allem den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung – wirtschaftlich zusammenhängen. Voraussetzung ist, dass das zugrunde liegende Darlehen tatsächlich zur Finanzierung des vermieteten Objekts (Anschaffung, Herstellung oder werterhaltende bzw. werterhöhende Maßnahmen) verwendet wurde. Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind Schuldzinsen dagegen grundsätzlich nicht abziehbar, da mit der selbstgenutzten Wohnung keine steuerpflichtigen Einkünfte erzielt werden.
Vermischt ein Eigentümer die Nutzung – etwa bei teilweiser Vermietung und teilweiser Selbstnutzung eines Gebäudes –, muss er die Schuldzinsen entsprechend dem Nutzungsverhältnis aufteilen und darf nur den auf die vermieteten Flächen entfallenden Anteil als Werbungskosten ansetzen. Auch bei nachträglicher Umschuldung eines ursprünglich zur Anschaffung des Vermietungsobjekts aufgenommenen Darlehens bleibt der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Vermietung in der Regel erhalten, sodass die Zinsen weiterhin abziehbar sind. Für Kapitalanleger und Vermieter sind Schuldzinsen damit ein wesentlicher Hebel zur Reduzierung der steuerpflichtigen Mieteinkünfte, weshalb die korrekte Finanzierungsstruktur bereits beim Immobilienerwerb steuerlich mitgeplant werden sollte.
Beispiel aus der Praxis
Eine Anlegerin finanziert den Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung zu 80 Prozent über ein Bankdarlehen. Die jährlich anfallenden Darlehenszinsen kann sie in voller Höhe als Werbungskosten von ihren Mieteinnahmen abziehen, da das Darlehen ausschließlich der Finanzierung des vermieteten Objekts diente.
Rechtsgrundlage
- § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG – Schuldzinsen sind als Werbungskosten abziehbar, soweit sie mit einer Einkunftsart – insbesondere Vermietung und Verpachtung – wirtschaftlich zusammenhängen.