Abschreibung (Immobilie)
Auch: Immobilienabschreibung · Abschreibung von Immobilien
„Abschreibung" ist der in der Praxis gebräuchliche Ausdruck für das, was das Steuerrecht als AfA (Absetzung für Abnutzung) bezeichnet: die Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes auf mehrere Jahre, geregelt in § 7 EStG.
Ausführliche Erklärung
Immobilieneigentümer und Investoren sprechen im Alltag meist von „Abschreibung", wenn sie die steuerliche Absetzung der Gebäudekosten meinen – gemeint ist damit die AfA nach § 7 EStG. Der Grundgedanke: Da ein Gebäude sich über Jahrzehnte hinweg abnutzt, dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht sofort in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden, sondern nur anteilig über die typisierte Nutzungsdauer. Bemessungsgrundlage ist dabei ausschließlich der Gebäudeanteil des Kaufpreises; der Bodenanteil nutzt sich nicht ab und wird daher nicht abgeschrieben.
Für vermietete Wohnimmobilien ist die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG der Regelfall. Daneben existieren mehrere Sonderformen mit jeweils eigenen Voraussetzungen: die degressive AfA für bestimmte nach dem 30.09.2023 begonnene Neubauten, Sonderabschreibungen etwa für den Mietwohnungsneubau sowie erhöhte Absetzungen für Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten (§§ 7h, 7i EStG). Bei betrieblich genutzten Immobilien mindert die Abschreibung den steuerpflichtigen Gewinn, bei vermieteten Objekten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten (§ 9 EStG). Wichtig für die Praxis: Eine „Abschreibung" im umgangssprachlichen Sinn beschreibt stets nur die steuerliche Kostenverteilung – sie hat nichts mit einem tatsächlichen Wertverlust der Immobilie am Markt zu tun, der bei guter Lage sogar gegenläufig verlaufen kann.
Beispiel aus der Praxis
Eine Anlegerin kauft eine vermietete Wohnung für 300.000 Euro, wovon laut Kaufvertragsaufteilung 210.000 Euro auf das nach 2022 fertiggestellte Gebäude entfallen. Sie kann jährlich 3 Prozent dieses Betrags, also 6.300 Euro, als Abschreibung von ihren Mieteinnahmen absetzen und mindert dadurch ihre Einkommensteuerlast.