Finanzierungskosten

Finanzierungskosten sind kein gesetzlich fest definierter Begriff, sondern ein in der Praxis gebräuchlicher Sammelbegriff für sämtliche Kostenbestandteile einer Immobilienfinanzierung. Dazu zählen typischerweise:

• Sollzinsen auf das aufgenommene Darlehen, die den größten Kostenblock bilden,
• Bereitstellungszinsen, die Banken für noch nicht abgerufene, aber zugesagte Darlehensbeträge berechnen,
• Bearbeitungs- und Kontoführungsgebühren des finanzierenden Instituts,
• Kosten der Kreditsicherung, etwa für die notarielle Bestellung und grundbuchliche Eintragung einer Grundschuld,
• Kosten für Bonitätsunterlagen wie Wertgutachten, die die Bank für die Beleihungswertermittlung verlangt,
• gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens.

Von den Finanzierungskosten abzugrenzen sind die eigentlichen Erwerbsnebenkosten des Immobilienkaufs (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision), die zwar oft mitfinanziert werden, aber keine Finanzierungskosten im engeren Sinn sind. In der Finanzierungsplanung ist die saubere Trennung wichtig, weil Banken bei der Beleihung häufig unterschiedliche Beleihungsgrenzen für Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Finanzierungsnebenkosten ansetzen. Bei vermieteten Objekten sind Finanzierungskosten – insbesondere die Zinsen – als Werbungskosten steuerlich absetzbar, während die Tilgung selbst steuerlich unbeachtlich bleibt.

Ein Käufer finanziert eine Eigentumswohnung über ein Bankdarlehen. Neben dem vereinbarten Sollzins von 3,8 Prozent p. a. fallen für die Grundschuldbestellung Notar- und Grundbuchkosten an, außerdem berechnet die Bank Bereitstellungszinsen, weil das Darlehen erst drei Monate nach Zusage abgerufen wird. All diese Positionen zählen zu seinen Finanzierungskosten.