Nebenkosten
Auch: Betriebskosten · Wohnnebenkosten
Nebenkosten sind laufende Kosten, die zusätzlich zur Miete oder zum Kaufpreis einer Immobilie entstehen. Im Mietrecht sind damit meist die umlagefähigen Betriebskosten gemeint, beim Immobilienkauf die einmaligen Erwerbsnebenkosten.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff Nebenkosten wird in der Immobilienpraxis in zwei unterschiedlichen Zusammenhängen verwendet, die klar zu trennen sind:
1. Nebenkosten der Miete (Betriebskosten): Hierbei handelt es sich um die laufenden Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen und die er nach § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter umlegen kann, sofern dies vertraglich vereinbart ist. Welche Kostenarten dazu zählen, richtet sich nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV), auf die § 556 Abs. 1 BGB ausdrücklich verweist. Dazu gehören etwa Grundsteuer, Wasser- und Abwasserkosten, Heizkosten, Müllabfuhr, Hausmeister, Gebäudeversicherung und Gartenpflege – nicht umlagefähig sind dagegen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Der Vermieter muss jährlich abrechnen; die Abrechnung ist dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
2. Nebenkosten des Immobilienerwerbs (Kaufnebenkosten): Beim Kauf einer Immobilie bezeichnet "Nebenkosten" umgangssprachlich die einmaligen Erwerbskosten zusätzlich zum Kaufpreis – insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Diese Kosten werden häufig als Faustregel mit rund 10–15 % des Kaufpreises angesetzt, sind jedoch nicht gesetzlich pauschaliert, sondern ergeben sich aus den einzelnen Gebührenordnungen und dem jeweiligen Landessteuersatz der Grunderwerbsteuer.
Für Makler ist die begriffliche Trennung wichtig, weil "Nebenkosten" je nach Kontext – Mietangebot oder Kaufangebot – völlig unterschiedliche Kostenblöcke meint und Verwechslungen zu Missverständnissen bei Kunden führen können.
Beispiel aus der Praxis
Eine Mieterin zahlt monatlich neben der Kaltmiete eine Nebenkostenvorauszahlung von 200 Euro, die am Jahresende gegen die tatsächlich angefallenen Betriebskosten wie Heizung, Wasser und Hausmeister verrechnet wird. Kauft dieselbe Person später eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro, muss sie zusätzlich mit Nebenkosten von etwa 30.000 bis 45.000 Euro für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler rechnen.
Rechtsgrundlage
- § 556 BGB – Vereinbarung über Betriebskosten bei der Wohnraummiete; Verweis auf die Betriebskostenverordnung für die Aufstellung der umlagefähigen Kostenarten.
- Für Kaufnebenkosten gelten die jeweiligen Landesgesetze zur Grunderwerbsteuer sowie das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) für Notar- und Grundbuchkosten.