Betriebskostenverordnung

Die BetrKV trat 2004 in Kraft und löste die frühere Anlage 3 zu § 27 II. BV ab. Für die Maklerpraxis ist ihr Katalog aus § 2 BetrKV das wichtigste Handwerkszeug bei der Objektbeschreibung und Nebenkostenberatung:

• 17 Kostenarten (§ 2 Nr. 1–17 BetrKV): u. a. Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung/Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne/Kabelanschluss (eingeschränkt), Einrichtungen für Wäschepflege sowie „sonstige Betriebskosten" (Nr. 17), sofern sie im Mietvertrag konkret benannt sind.
• Abschließende Aufzählung: Kosten, die nicht in § 2 BetrKV genannt sind (z. B. Verwaltungskosten, Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten, Bankgebühren), dürfen nicht umgelegt werden – dies ist einer der häufigsten Streitpunkte bei Abrechnungen.
• Umlagevereinbarung nötig: Die BetrKV regelt nur, was grundsätzlich umlagefähig *ist*; die tatsächliche Umlage muss zusätzlich im Mietvertrag wirksam vereinbart sein (§ 556 Abs. 1 BGB). Fehlt eine Vereinbarung, sind auch dem Grunde nach umlagefähige Kosten nicht abrechenbar.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermietungsberatung sollte der Makler den Eigentümer auf eine vollständige und BetrKV-konforme Betriebskostenklausel im Mietvertrag hinweisen, um spätere Streitigkeiten und Einwendungen zu vermeiden. Bei Verkäufen vermieteter Objekte ist die Kenntnis der BetrKV wichtig, um dem Käufer die laufenden Bewirtschaftungskosten korrekt darzustellen.

In einem Mietvertrag ist pauschal „Nebenkosten laut Abrechnung" vereinbart, ohne die einzelnen Kostenarten zu benennen. Der Vermieter rechnet auch Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen ab. Da diese Positionen nicht in § 2 BetrKV aufgeführt sind, kann der Mieter sie erfolgreich zurückweisen.