Finanzierungsleasing
Auch: Finance Lease · Immobilienleasing
Finanzierungsleasing ist eine Leasingform, bei der über eine fest vereinbarte Grundmietzeit die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des überlassenen Wirtschaftsguts durch die Leasingraten des Leasingnehmers ganz oder weitgehend amortisiert werden. Im Immobilienbereich wird diese Struktur genutzt, um Gewerbeimmobilien zu finanzieren, ohne Eigenkapital in Grund und Boden zu binden.
Ausführliche Erklärung
Anders als beim Operating-Leasing, das eher der klassischen Miete ähnelt und kurzfristig kündbar ist, ist das Finanzierungsleasing wirtschaftlich mit einem Ratenkauf vergleichbar:
- Struktur: Eine Leasinggesellschaft erwirbt oder errichtet eine Immobilie nach den Vorgaben des Leasingnehmers und überlässt sie diesem über eine feste Grundmietzeit (häufig 15-25 Jahre bei Immobilien) zur Nutzung. Die Leasingraten sind so kalkuliert, dass die Investitionskosten der Leasinggesellschaft zuzüglich Gewinnmarge über die Laufzeit gedeckt werden.
- Rechtsnatur: Zivilrechtlich ist Leasing kein eigenständig gesetzlich geregelter Vertragstyp, sondern ein atypischer Vertrag mit miet- und kaufrechtlichen Elementen; die Rechtsprechung wendet je nach Ausgestaltung überwiegend Mietrecht (§§ 535 ff. BGB) an, ergänzt um kaufrechtliche Regelungen für Optionsrechte.
- Bilanzierung: Für die steuerliche und bilanzielle Zurechnung des Leasingobjekts (Leasinggeber oder Leasingnehmer) sind die sogenannten Leasingerlasse des Bundesfinanzministeriums maßgeblich; entscheidend ist unter anderem, ob am Ende der Grundmietzeit eine günstige Kaufoption oder automatischer Eigentumsübergang vorgesehen ist.
- Vertragsvarianten: Neben dem klassischen Immobilienleasing existiert das Sale-and-lease-back, bei dem ein Unternehmen eine bereits eigene Immobilie an eine Leasinggesellschaft verkauft und anschließend im Rahmen eines Finanzierungsleasings zurückmietet, um Liquidität freizusetzen.
- Praxisrelevanz für Makler: Finanzierungsleasing spielt vor allem bei Gewerbe- und Spezialimmobilien (Logistikzentren, Fachmarktzentren, Hotelimmobilien) eine Rolle. Bei der Vermittlung solcher Objekte muss geklärt werden, ob eine Immobilie im Eigentum der Leasinggesellschaft steht und welche Rechte/Optionen der aktuelle Nutzer (Leasingnehmer) am Objektende hat, da dies Auswirkungen auf Verkehrsfähigkeit und Bewertung hat.
Beispiel aus der Praxis
Ein Logistikunternehmen benötigt eine neue Lagerhalle, möchte aber kein Eigenkapital binden. Eine Leasinggesellschaft errichtet die Halle nach dessen Vorgaben und least sie über 20 Jahre an das Unternehmen. Nach Ablauf der Grundmietzeit kann das Unternehmen die Immobilie zu einem vorab vereinbarten Restwert erwerben.
Rechtsgrundlage
- § 535 BGB – Mietrechtliche Grundregelungen, die auf viele Leasingverträge entsprechend angewendet werden.
- § 581 BGB – Pachtrechtliche Elemente bei Fruchtziehungsrechten in bestimmten Leasingkonstruktionen.
- BMF-Leasingerlasse – Verwaltungsanweisungen zur steuerlichen Zurechnung des Leasingobjekts (kein förmliches Gesetz, aber praxisbestimmend).