Anzeigepflicht nach GrEStG

Die Anzeigepflicht ist ein zentrales Kontrollinstrument der Finanzverwaltung, um sicherzustellen, dass keine grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgänge unentdeckt bleiben. Für Makler ist sie vor allem deshalb wichtig, weil sie unmittelbar den zeitlichen Ablauf bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung beeinflusst.

Zwei Anzeigepflichten sind zu unterscheiden:

• Notaranzeige (§ 18 GrEStG): Der beurkundende Notar ist verpflichtet, jeden anzeigepflichtigen Vorgang (Kaufvertrag, Auflassung, Optionen, Anteilsübertragungen bei Gesellschaften mit Grundbesitz) innerhalb von zwei Wochen nach Beurkundung an das zuständige Finanzamt zu melden. Dies geschieht in der Praxis meist elektronisch.
• Anzeigepflicht der Beteiligten (§ 19 GrEStG): In bestimmten Fällen (z. B. Vorgänge ohne notarielle Beurkundung, Anteilsvereinigungen, wirtschaftliche Anteilsübertragungen bei grundbesitzenden Gesellschaften) müssen die Vertragsparteien selbst innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung vom anzeigepflichtigen Vorgang anzeigen (§ 19 Abs. 3 GrEStG).

Ablauf in der Praxis: Nach Eingang der Anzeige setzt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer fest und verschickt den Steuerbescheid. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG) aus, die der Notar für den Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch benötigt. Ohne diese Bescheinigung erfolgt keine Umschreibung – ein häufiger Grund für Verzögerungen, über die Makler ihre Kunden realistisch informieren sollten (die Bearbeitungsdauer variiert je nach Bundesland und Finanzamt zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten).

Ein Notar beurkundet am 3. März einen Grundstückskaufvertrag. Er meldet den Vorgang innerhalb von zwei Wochen elektronisch an das Finanzamt. Dieses setzt die Grunderwerbsteuer fest, die Käufer zahlen den Betrag fristgerecht, woraufhin das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt – erst dann kann der Notar den Eigentumswechsel im Grundbuch veranlassen.