Anzeigepflicht des Notars nach § 18 GrEStG
Auch: Veräußerungsanzeige · Notaranzeige GrESt
Nach § 18 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) ist der Notar verpflichtet, jeden von ihm beurkundeten Kaufvertrag oder ein anderes grunderwerbsteuerpflichtiges Rechtsgeschäft dem zuständigen Finanzamt innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung anzuzeigen – unabhängig davon, ob die Beteiligten dies selbst tun. Diese Veräußerungsanzeige löst das Besteuerungsverfahren für die Grunderwerbsteuer aus.
Ausführliche Erklärung
Die Grunderwerbsteuer entsteht bereits mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags (schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft), nicht erst mit der Eigentumsumschreibung. Damit das Finanzamt zeitnah von jedem steuerpflichtigen Vorgang erfährt, verpflichtet § 18 GrEStG die Notare (sowie Gerichte und Behörden, die entsprechende Vorgänge beurkunden oder genehmigen) zur Anzeige innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung.
Wesentliche Praxispunkte für den Makler:
- Die Anzeige erfolgt automatisch durch den Notar nach Beurkundung – der Käufer oder Verkäufer muss sich um nichts kümmern.
- Auf Basis der Anzeige setzt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer fest und versendet den Steuerbescheid an den Steuerschuldner (i. d. R. der Käufer, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist, § 13 GrEStG).
- Erst nach vollständiger Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG) aus.
- Diese Bescheinigung ist zwingende Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung (Auflassung) im Grundbuch vollzieht (§ 22 Abs. 1 GrEStG).
Für den Makler bedeutet das: Der zeitliche Ablauf zwischen Beurkundung und endgültiger Eigentumsumschreibung hängt maßgeblich von der Bearbeitungsdauer des Finanzamts und der zügigen Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer ab. Verzögerungen hier verzögern auch die vollständige Abwicklung des Kaufs, obwohl der Kaufpreis meist bereits über Notaranderkonto oder Direktzahlung geflossen ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Notar beurkundet den Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus. Am selben Tag noch übermittelt er die gesetzlich vorgeschriebene Veräußerungsanzeige nach § 18 GrEStG elektronisch an das zuständige Finanzamt. Dieses setzt daraufhin die Grunderwerbsteuer fest und schickt dem Käufer den Steuerbescheid zu. Erst nachdem der Käufer die Steuer bezahlt hat, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die der Notar dem Grundbuchamt vorlegt, damit der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen werden kann.
Rechtsgrundlage
- § 18 GrEStG – Anzeigepflicht der Notare, Gerichte und Behörden gegenüber dem Finanzamt.
- § 20 GrEStG – Inhalt der Anzeige (Beteiligte, Grundstück, Kaufpreis etc.).
- § 22 GrEStG – Unbedenklichkeitsbescheinigung als Voraussetzung für die Grundbuchumschreibung.