Automatisierte Wertermittlung
Auch: Automated Valuation Model · AVM
Die automatisierte Wertermittlung (Automated Valuation Model, AVM) schätzt den Marktwert einer Immobilie mithilfe von Algorithmen, die vorhandene Markt-, Kaufpreis- und Objektdaten statistisch auswerten, statt eine individuelle Besichtigung und Begutachtung durch einen Sachverständigen vorzunehmen.
Ausführliche Erklärung
AVM-Systeme greifen auf große Datenbestände zurück – etwa Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte, Angebotsportale und amtliche Statistiken – und leiten daraus per statistischem Modell (häufig Regressions- oder Machine-Learning-Verfahren) einen Schätzwert für ein konkretes Objekt ab. Eingabegrößen sind typischerweise Lage, Wohnfläche, Baujahr, Zustand und vergleichbare Verkaufsfälle in der Umgebung.
Vorteile sind Geschwindigkeit, geringe Kosten und Skalierbarkeit, weshalb AVMs vor allem für erste Preiseinschätzungen bei der Objektakquise, bei Online-Bewertungstools von Portalen und in der Bankenpraxis für Kreditentscheidungen genutzt werden. Grenzen bestehen dort, wo individuelle Objektmerkmale (baulicher Zustand, Modernisierungsstau, besondere Ausstattung, rechtliche Belastungen) das Ergebnis maßgeblich beeinflussen – diese kann ein Algorithmus nur eingeschränkt erfassen. Für belastbare, gerichtsfeste oder finanzierungsrelevante Wertgutachten bleibt daher die klassische Wertermittlung nach den anerkannten Verfahren der ImmoWertV (Vergleichswert-, Sach- und Ertragswertverfahren) durch einen Sachverständigen der Maßstab; die automatisierte Wertermittlung ersetzt kein Verkehrswertgutachten, sondern dient als schnelle Orientierungsgröße.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer nutzt ein Online-Bewertungstool eines Immobilienportals, um vorab eine Preisspanne für seine Wohnung zu erhalten. Der Makler nutzt diesen automatisierten Richtwert als ersten Anhaltspunkt, ergänzt ihn aber durch eine Besichtigung und individuelle Marktanalyse, bevor er den endgültigen Angebotspreis empfiehlt.
Rechtsgrundlage
Keine eigenständige gesetzliche Regelung; automatisierte Wertermittlungen ersetzen kein förmliches Verkehrswertgutachten nach den §§ 192 ff. BauGB in Verbindung mit der ImmoWertV.