Bauträgerfinanzierung
Auch: Bauträgerkredit · Projektfinanzierung Bauträger
Die Bauträgerfinanzierung ist das Finanzierungskonzept, mit dem ein Bauträger die Erstellung eines Bauprojekts – etwa eines Mehrfamilienhauses mit mehreren zu veräußernden Eigentumswohnungen – vorfinanziert, üblicherweise über eine Kombination aus Eigenkapital, Bankkredit und den nach Baufortschritt gestaffelten Kaufpreiszahlungen der Erwerber.
Ausführliche Erklärung
Anders als ein klassischer Bauunternehmer, der im Auftrag eines Bauherrn baut, tritt der Bauträger selbst als Grundstückseigentümer und Verkäufer auf: Er erwirbt das Grundstück, entwickelt und errichtet darauf ein Bauprojekt und verkauft die fertigen oder im Bau befindlichen Einheiten an Erwerber – rechtlich in der Regel als einheitlicher Bauträgervertrag, der Elemente eines Grundstückskaufvertrags und eines Werkvertrags verbindet (§ 650u BGB).
Die Finanzierung eines solchen Projekts erfolgt typischerweise mehrstufig: Zunächst stellt der Bauträger Eigenkapital und einen bankseitigen Bau- bzw. Projektkredit bereit, um Grundstückserwerb und Baubeginn zu finanzieren. Im weiteren Verlauf fließen die Kaufpreiszahlungen der Erwerber in die Finanzierung ein und lösen sukzessive den Bankkredit ab. Damit Erwerber, die regelmäßig vor Fertigstellung zahlen, vor dem Risiko einer Bauträgerinsolvenz geschützt sind, regelt § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), unter welchen Voraussetzungen und in welchen Raten der Bauträger Zahlungen vom Erwerber entgegennehmen darf: Die Kaufpreisraten dürfen erst nach Vorliegen bestimmter Voraussetzungen (u. a. wirksamer Kaufvertrag, Eintragung einer Auflassungsvormerkung, erforderliche Genehmigungen) und ausschließlich entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt abgerufen werden.
Für Makler ist die Bauträgerfinanzierung insbesondere bei der Vermarktung von Neubauprojekten relevant, da sie die wirtschaftliche Stabilität des Bauträgers und damit das Fertigstellungsrisiko für den Erwerber mitbestimmt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger plant den Bau von zwölf Eigentumswohnungen. Er finanziert Grundstückskauf und Rohbau zunächst über Eigenkapital und einen Bankkredit. Sobald die ersten Kaufverträge mit Erwerbern notariell beurkundet sind und die Auflassungsvormerkungen eingetragen wurden, fließen entsprechend dem Baufortschritt gestaffelte Kaufpreisraten der Erwerber in die weitere Finanzierung des Projekts ein.
Rechtsgrundlage
- § 3 MaBV – Voraussetzungen und zulässige Ratenhöhen für Zahlungen der Erwerber an den Bauträger nach Baufortschritt.
- § 650u BGB – Regelt den Bauträgervertrag als eigenen Vertragstyp im BGB.