Bauträgerabnahme

Der Bauträgervertrag ist ein gemischter Kauf- und Werkvertrag: Für den Bauteil gelten die werkvertraglichen Regeln, weshalb – anders als beim reinen Immobilienkauf – eine Abnahme erforderlich ist.

Rechtsfolgen der Abnahme:

• Beweislastumkehr: Vor der Abnahme muss der Bauträger beweisen, dass das Werk mangelfrei ist; nach der Abnahme muss der Erwerber Mängel nachweisen.
• Beginn der Gewährleistungsfrist: Die fünfjährige Gewährleistungsfrist (§ 634a BGB) beginnt regelmäßig mit der Abnahme zu laufen.
• Fälligkeit der Schlussrate: Die letzte Kaufpreisrate (meist 3,5 % nach der MaBV-Ratentabelle) wird typischerweise erst nach mangelfreier Abnahme fällig.
• Gefahrübergang: Die Gefahr des zufälligen Untergangs geht auf den Erwerber über.

Formen der Abnahme:

• Förmliche Abnahme: Gemeinsame Begehung mit Abnahmeprotokoll, in dem Mängel dokumentiert werden.
• Fiktive Abnahme: Kann eintreten, wenn der Erwerber das Objekt nutzt, ohne die Abnahme ausdrücklich zu erklären oder ernsthaft zu verweigern – hier ist rechtlich Vorsicht geboten, da Fristen unbemerkt zu laufen beginnen können.
• Abnahme durch Dritte: Bei Eigentumswohnungen wird die Abnahme der Gemeinschaftsanlagen oft durch einen von der Erwerbergemeinschaft beauftragten unabhängigen Sachverständigen vorgenommen, während jeder Erwerber sein Sondereigentum individuell abnimmt.

Wesentliche vs. unwesentliche Mängel: Wesentliche Mängel berechtigen zur Abnahmeverweigerung (z. B. fehlende Heizungsanlage). Unwesentliche Mängel (kleinere kosmetische Defekte) müssen im Abnahmeprotokoll als Vorbehalt festgehalten werden, berechtigen aber nicht zur Verweigerung der gesamten Abnahme – der Bauträger muss sie jedoch nachbessern.

Praxisrelevanz für Makler: Makler, die Bauträgerobjekte vermitteln oder Bestandsobjekte weiterverkaufen, die noch in der Gewährleistungsphase sind, sollten Käufer über den Unterschied zwischen Kaufvertrag und Werkvertragsabnahme aufklären und empfehlen, zur Abnahme einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Offene Restleistungen und Mängel aus dem Abnahmeprotokoll sind bei einem Weiterverkauf des Objekts relevante Informationen für den Käufer.

Beim Übergabetermin einer neu gebauten Eigentumswohnung stellt der vom Erwerber beauftragte Sachverständige mehrere kleinere Mängel fest (unsauber verlegte Fliesenfugen, fehlender Anstrich im Treppenhaus). Da es sich um unwesentliche Mängel handelt, wird die Abnahme unter Vorbehalt dieser im Protokoll aufgelisteten Punkte erklärt. Der Bauträger muss die Mängel binnen einer angemessenen Frist beseitigen; die Gewährleistungsfrist beginnt trotzdem mit dem Tag der Abnahme zu laufen.