Gewährleistung (Immobilie)
Auch: Sachmängelhaftung · Gewährleistungsrechte beim Immobilienkauf
Die Gewährleistung bezeichnet die gesetzlichen Rechte, die einem Immobilienkäufer zustehen, wenn die gekaufte Immobilie bei Übergabe einen Sach- oder Rechtsmangel aufweist. Der Käufer kann je nach Fall Nacherfüllung, Rücktritt vom Vertrag, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz verlangen (§ 437 BGB).
Ausführliche Erklärung
Liegt ein Mangel im Sinne des § 434 BGB vor, gewährt § 437 BGB dem Käufer ein abgestuftes System von Rechten:
- Nacherfüllung (§ 439 BGB): Beim Grundstückskauf praktisch meist auf Mängelbeseitigung gerichtet; eine Ersatzlieferung scheidet bei einer bestimmten, individuellen Immobilie regelmäßig aus.
- Rücktritt (§§ 440, 323, 326 Abs. 5 BGB): Nach erfolglosem Ablauf einer gesetzten Nachfrist zur Nacherfüllung kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten, sofern der Mangel nicht unerheblich ist.
- Minderung (§ 441 BGB): Alternativ zum Rücktritt kann der Kaufpreis im Verhältnis von mangelfreiem zu mangelhaftem Wert der Immobilie herabgesetzt werden.
- Schadensersatz (§§ 440, 280, 281, 283, 311a BGB): Bei Verschulden des Verkäufers oder in gesetzlich bestimmten Fällen kann zusätzlich Schadensersatz statt oder neben der Leistung verlangt werden.
Verjährung: Für Ansprüche wegen eines Mangels an einem Bauwerk – also auch an einem verkauften bebauten Grundstück – gilt nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB eine fünfjährige Verjährungsfrist, die mit der Übergabe beginnt (§ 438 Abs. 2 BGB). Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt hingegen die regelmäßige Verjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB, mindestens jedoch die Fünfjahresfrist.
Praxisrelevanz für den Makler: Bei Bestandsimmobilien wird die gesetzliche Sachmängelhaftung im notariellen Kaufvertrag nahezu immer vertraglich ausgeschlossen ("gekauft wie gesehen"). Dieser Ausschluss ist nach § 444 BGB jedoch unwirksam, soweit der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat. Beim Bauträgerkauf (Kauf vom Bauträger einer neu zu errichtenden Immobilie) gilt hingegen Werkvertragsrecht mit eigenen Gewährleistungsregeln und regelmäßig keinem zulässigen vollständigen Haftungsausschluss.
Beispiel aus der Praxis
Kurz nach Übergabe eines gekauften Reihenhauses stellt der Käufer massive Feuchtigkeitsschäden im Keller fest, die bereits beim Verkauf vorlagen, aber nicht offengelegt wurden. Da im Kaufvertrag zwar ein Gewährleistungsausschluss vereinbart war, der Verkäufer den Mangel aber arglistig verschwiegen hat, kann der Käufer trotz des Ausschlusses Nacherfüllung oder – nach erfolgloser Fristsetzung – Rücktritt bzw. Minderung sowie Schadensersatz verlangen.