Gewährleistungsausschluss

Der Gewährleistungsausschluss gehört zu den praxisrelevantesten Klauseln im Immobilienkaufvertrag und muss von jedem Makler in Grundzügen erklärt werden können:

• Grundprinzip: Beim Verkauf gebrauchter Immobilien zwischen Privatpersonen ist es Standardpraxis, die gesetzliche Sachmängelhaftung (§§ 434 ff. BGB) vollständig auszuschließen. Der Käufer erwirbt die Immobilie "wie besichtigt" und trägt grundsätzlich das Risiko unentdeckter Mängel.
• Grenzen des Ausschlusses: Der Ausschluss gilt nicht unbegrenzt. Wichtige gesetzliche Ausnahmen nach § 444 BGB: Der Verkäufer kann sich nicht auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (siehe Arglistige Täuschung) oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat (siehe Garantiekatalog). Zudem gilt seit der Kaufrechtsreform 2022 (§ 434 Abs. 3 BGB) eine verschärfte Regelung für sogenannte "öffentliche Äußerungen" und Beschaffenheitsvereinbarungen, die einen wirksamen Ausschluss erschweren können.
• Wichtige Ausnahmefälle in der Praxis: Der Ausschluss erfasst nur Sachmängel, nicht aber Rechtsmängel (z. B. nicht gelöschte Belastungen), die regelmäßig separat geregelt sind. Auch die Wohnfläche unterliegt besonderer Betrachtung: Weicht die tatsächliche von der im Exposé angegebenen Fläche erheblich ab, kann dies trotz Gewährleistungsausschluss zu Ansprüchen führen, wenn eine Beschaffenheitsvereinbarung vorlag.
• Offenbarungspflicht des Verkäufers: Trotz Gewährleistungsausschluss muss der Verkäufer auf konkrete Nachfrage wahrheitsgemäß antworten und muss ihm bekannte, verdeckte und für den Käufer nicht erkennbare gravierende Mängel (z. B. Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Hausschwamm) von sich aus offenbaren. Verletzt er diese Offenbarungspflicht, liegt Arglist vor, die den Ausschluss unwirksam macht.
• Abgrenzung zu B2C-Geschäften: Der vollständige Gewährleistungsausschluss ist nur bei Verkäufen zwischen Privatpersonen (oder unter bestimmten Voraussetzungen an Unternehmer) wirksam. Verkauft ein gewerblicher Anbieter (z. B. Bauträger) an einen Verbraucher, ist ein vollständiger Ausschluss der Sachmängelhaftung gemäß § 476 BGB unwirksam.
• Praxisrelevanz für Makler: Der Makler sollte Käufer klar darüber aufklären, dass der Gewährleistungsausschluss weitreichend ist und eine gründliche Besichtigung bzw. Einschaltung eines Bausachverständigen vor Kauf empfehlenswert ist. Verkäufer sollte er auf die Bedeutung einer vollständigen und wahrheitsgemäßen Beantwortung des Fragebogens zum Objektzustand hinweisen, um spätere Arglistvorwürfe zu vermeiden.

Beim Verkauf eines 30 Jahre alten Einfamilienhauses wird im Kaufvertrag die Sachmängelhaftung vollständig ausgeschlossen. Nach dem Einzug stellt der Käufer einen Feuchtigkeitsschaden im Keller fest, der ihm beim Besichtigungstermin nicht auffiel. Hatte der Verkäufer von diesem Schaden Kenntnis und diesen verschwiegen, kann sich der Käufer trotz Gewährleistungsausschluss auf Arglist berufen und Schadensersatz verlangen. War der Schaden dem Verkäufer dagegen nicht bekannt, trägt der Käufer das Risiko allein.