Arglistige Täuschung
Auch: Arglist · Vorsätzliche Täuschung
Arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer einer Immobilie dem Käufer bewusst einen Mangel verschweigt oder falsche Angaben macht, obwohl er wusste oder für möglich hielt, dass diese Information für die Kaufentscheidung des Käufers wichtig ist. Sie hat gravierende Folgen: Ein vertraglich vereinbarter Gewährleistungsausschluss ("gekauft wie gesehen") greift dann nicht.
Ausführliche Erklärung
Immobilienkaufverträge enthalten praktisch immer einen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel, da Bestandsimmobilien "wie besehen" verkauft werden. Dieser Ausschluss wird jedoch nach § 444 BGB unwirksam, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist erfordert:
1. Der Verkäufer kennt den Mangel positiv oder hält ihn zumindest für möglich (bedingter Vorsatz genügt).
2. Er weiß oder muss davon ausgehen, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und dieser für die Kaufentscheidung erheblich ist.
3. Er verschweigt den Mangel trotz bestehender Offenbarungspflicht oder beantwortet konkrete Fragen des Käufers wahrheitswidrig.
Typische Beispiele aus der Praxis: verschwiegener Feuchtigkeitsschaden/Schimmel, verschwiegener früherer Hausschwammbefall, nicht offengelegte unerlaubte Nutzungsänderungen oder Schwarzbauten, verschwiegene Lärmbelästigungen aus der Nachbarschaft (bei entsprechender Nachfrage), oder falsche Angaben zur Wohnfläche.
Für den Makler ist dieses Thema hochrelevant, weil auch er selbst wegen arglistiger Täuschung haften kann, wenn er ihm bekannte Mängel gegenüber Interessenten verschweigt oder Angaben des Verkäufers ungeprüft und wissentlich falsch weitergibt. Der Makler sollte daher:
- den Verkäufer aktiv nach bekannten Mängeln fragen (Fragebogen zur Objektbeschreibung/Mängelanzeige) und dies dokumentieren,
- keine ihm bekannten Mängel verschweigen,
- bei begründetem Verdacht auf Mängel den Käufer auf eigene Prüfung/Gutachten hinweisen.
Rechtsfolgen einer festgestellten arglistigen Täuschung: Der Käufer kann den Vertrag nach § 123 BGB anfechten (mit der Folge der Rückabwicklung) oder trotz Gewährleistungsausschluss Schadensersatz bzw. Minderung geltend machen (§ 442, § 444 BGB). Die Verjährungsfrist für Ansprüche wegen arglistig verschwiegener Mängel verlängert sich zudem auf die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren statt der sonst üblichen fünfjährigen Frist für Bauwerke bzw. entfällt der kurze Ausschluss ganz.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer weiß, dass der Keller seines Hauses bei starkem Regen regelmäßig unter Wasser steht, verschweigt dies aber im Exposé und bei Besichtigungen. Der Kaufvertrag enthält den üblichen Gewährleistungsausschluss. Nach dem Einzug entdeckt der Käufer den Feuchtigkeitsschaden und erfährt von Nachbarn, dass das Problem seit Jahren bekannt war. Der Käufer kann trotz Gewährleistungsausschluss Schadensersatz verlangen oder den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten.