Wohnflächenabweichung
Auch: Flächenabweichung · 10-Prozent-Grenze Wohnfläche
Eine Wohnflächenabweichung liegt vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist eine Abweichung erst ab mehr als 10 % rechtlich relevant und kann dann Mietminderung oder eine Anpassung der Betriebskostenabrechnung auslösen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die korrekte Flächenangabe im Exposé und Mietvertrag eine der häufigsten Haftungsfallen, da falsche Flächenangaben zu Schadensersatzansprüchen führen können:
- 10-%-Grenze bei Mietverhältnissen: Nach ständiger BGH-Rechtsprechung stellt eine im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % nach unten von der vereinbarten ab, liegt ein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigt (§ 536 BGB) – die Minderung erfolgt dann anteilig im Verhältnis der fehlenden Fläche, unabhängig davon, ob die kleinere Fläche subjektiv störend war.
- Auswirkung auf Mieterhöhungen: Bei Mieterhöhungsverlangen nach der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen, nicht die vertraglich vereinbarte – auch hier gilt die 10-%-Toleranzgrenze für die Frage, ob die vereinbarte Fläche noch maßgeblich bleibt oder die tatsächliche Fläche herangezogen wird.
- Betriebskostenabrechnung: Bei nach Fläche verteilten Betriebskosten (z. B. Grundsteuer, Versicherung) ist ebenfalls die tatsächliche Fläche relevant, wenn die Abweichung erheblich ist – dies kann zu rückwirkenden Korrekturen führen.
- Kaufverträge: Anders als im Mietrecht gilt beim Immobilienkauf regelmäßig, dass Flächenangaben im Exposé "ca."-Angaben ohne Beschaffenheitsgarantie sind, sofern der Kaufvertrag keine ausdrückliche Zusicherung enthält – hier ist die 10-%-Grenze aus der Mietrechtsprechung nicht automatisch übertragbar, weshalb Makler stets auf die Unverbindlichkeit von Flächenangaben im Exposé hinweisen sollten (Haftungsausschluss).
- Ursachen von Abweichungen: Häufig durch falsche Anwendung der Wohnflächenverordnung (z. B. Balkone falsch angerechnet, Dachschrägen nicht korrekt reduziert) oder durch bloße Schätzung ohne Aufmaß.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mietvertrag weist eine Wohnfläche von 80 m² aus. Ein Aufmaß nach der Wohnflächenverordnung ergibt tatsächlich nur 68 m² – eine Abweichung von 15 %, also über der 10-%-Grenze. Der Mieter kann rückwirkend eine Mietminderung von 15 % geltend machen und künftige Nebenkostenabrechnungen auf Basis der tatsächlichen Fläche verlangen.
Rechtsgrundlage
- § 536 BGB – Mietminderung bei Mängeln, einschlägig bei erheblicher Flächenunterschreitung.
- § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Bezug zur tatsächlichen Wohnfläche.
- BGH-Rechtsprechung (u. a. VIII ZR 295/03, VIII ZR 133/03) – Etablierung der 10-%-Erheblichkeitsgrenze bei Wohnflächenabweichungen.