Wohnraummietvertrag
Auch: Wohnungsmietvertrag · Mietvertrag über Wohnraum
Der Wohnraummietvertrag ist der Vertrag, mit dem ein Vermieter einem Mieter Wohnraum gegen Zahlung einer Miete zur Nutzung als Wohnung überlässt. Er unterliegt dem besonderen, stark mieterschützenden Wohnraummietrecht des BGB und unterscheidet sich damit deutlich vom Gewerbemietvertrag.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Wohnraummietvertrag das zentrale Vertragsdokument im Vermietungsgeschäft und muss inhaltlich sowie formell den zwingenden Vorgaben des BGB entsprechen:
- Zwingender Mieterschutz: Anders als bei Gewerberaum sind viele Vorschriften des Wohnraummietrechts (§§ 549 ff. BGB) zwingend und können nicht zulasten des Mieters abbedungen werden – etwa Kündigungsschutzfristen, Regelungen zur Schriftform bei befristeten Verträgen oder die Wirksamkeitsgrenzen für Staffel- und Indexmiete.
- Wesentliche Vertragsinhalte: Mietparteien, Mietobjekt (mit Flächenangabe nach Wohnflächenverordnung), Miethöhe (Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung), Mietbeginn, Kaution, Regelungen zu Schönheitsreparaturen, Haustierhaltung und Nutzung von Gemeinschaftsflächen.
- Vertragslaufzeiten: Regelfall ist der unbefristete Mietvertrag mit gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 573c BGB). Ein qualifizierter Zeitmietvertrag ist nur bei einem der in § 575 BGB abschließend genannten Gründe zulässig (Eigenbedarf, wesentlicher Umbau, Vermietung an bestimmten Personenkreis) – ohne diese Angabe ist die Befristung unwirksam und der Vertrag gilt als unbefristet.
- Formvorschriften: Grundsätzlich formfrei möglich (auch mündlich), aus Beweisgründen und wegen § 550 BGB (Schriftformerfordernis bei Verträgen über ein Jahr) in der Praxis aber immer schriftlich abzuschließen. Fehlt bei einem länger als ein Jahr laufenden Vertrag die Schriftform, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann vorzeitig ordentlich gekündigt werden.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung eines Mietverhältnisses haftet der Makler für die Vollständigkeit und rechtliche Korrektheit der Vertragsvorlage nur eingeschränkt, sollte aber offensichtlich unwirksame Klauseln (z. B. unzulässige Schönheitsreparaturklauseln, unzulässige Kündigungsausschlüsse) erkennen und auf rechtliche Prüfung hinweisen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter und ein Mieter schließen einen schriftlichen Wohnraummietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung mit 75 m² Wohnfläche, 900 Euro Kaltmiete zzgl. 250 Euro Nebenkosten und einer Kaution in Höhe von drei Kaltmieten. Der Vertrag ist unbefristet und unterliegt den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573c BGB.
Rechtsgrundlage
- §§ 535 ff. BGB – Grundlegende Regelungen zum Mietvertrag allgemein (Pflichten von Vermieter und Mieter).
- §§ 549 ff. BGB – Besondere Vorschriften für Mietverhältnisse über Wohnraum (zwingender Mieterschutz, Kündigung, Miethöhe, Kaution).