Kündigung des Mietverhältnisses
Auch: Mietkündigung · Kündigung des Mietvertrags
Die Kündigung des Mietverhältnisses beendet einen Wohnraummietvertrag durch einseitige Erklärung. Der Mieter kann grundsätzlich ohne Angabe von Gründen kündigen, der Vermieter braucht dagegen ein gesetzlich anerkanntes berechtigtes Interesse.
Ausführliche Erklärung
Man unterscheidet die ordentliche Kündigung (fristgerechte Beendigung zu einem bestimmten Termin) von der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung aus wichtigem Grund.
Bei der ordentlichen Kündigung gilt ein deutliches Ungleichgewicht zugunsten des Mieters: Der Mieter kann jederzeit ohne Begründung mit der gesetzlichen Frist kündigen. Der Vermieter benötigt dagegen nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung – typische Fälle sind Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters oder eine wirtschaftlich sinnvolle Verwertung des Grundstücks, die durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich gehindert würde. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB: Grundsätzlich beträgt sie drei Monate zum Monatsende; für Vermieterkündigungen verlängert sie sich gestaffelt nach der Dauer des Mietverhältnisses – nach mehr als fünf Jahren auf sechs Monate, nach mehr als acht Jahren auf neun Monate. Für die Mieterkündigung gilt dagegen unabhängig von der Mietdauer stets die dreimonatige Grundfrist.
Die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB kommt bei besonders schwerwiegenden Vertragsverletzungen in Betracht, etwa erheblichem Zahlungsverzug des Mieters (Verzug mit mehr als einer Monatsmiete über zwei Termine, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) oder gravierenden Störungen des Hausfriedens. Sie wirkt ohne Einhaltung einer Frist, setzt aber in der Regel eine vorherige Abmahnung voraus, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich davon absieht.
Formal muss jede Kündigung schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und dem Kündigungsgrund bei Vermieterkündigungen konkret benennen. Sonderregeln gelten u. a. für möblierten Wohnraum in der Vermieterwohnung (verkürzte Frist) sowie für Kündigungen wegen Eigenbedarfs, die besonderen Substantiierungs- und Sozialklauselanforderungen unterliegen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter kündigt das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für seine Tochter. Da die Mieterin bereits seit sieben Jahren in der Wohnung lebt, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Zahlt die Mieterin hingegen zwei Monatsmieten hintereinander nicht, kann der Vermieter stattdessen fristlos nach § 543 BGB kündigen.
Rechtsgrundlage
- § 573 BGB – Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter (berechtigtes Interesse).
- § 573c BGB – gesetzliche Kündigungsfristen, gestaffelt nach Mietdauer bei Vermieterkündigung.
- § 543 BGB – außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.
- § 568 BGB – Schriftformerfordernis der Kündigung.