Außerordentliche Kündigung
Auch: Fristlose Kündigung · Kündigung aus wichtigem Grund
Die außerordentliche Kündigung beendet ein Mietverhältnis fristlos, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der es einer Vertragspartei unzumutbar macht, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen. Sie kann sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter ausgesprochen werden.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die Vermieter beraten oder in Konfliktfällen vermitteln, sind die typischen Fallgruppen und Formvoraussetzungen zentral:
Wichtige Gründe für den Vermieter (§ 543 Abs. 2, § 569 BGB):
- Zahlungsverzug: Der Mieter ist mit der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine ganz oder mit einem nicht unerheblichen Teil (mehr als eine Monatsmiete) im Rückstand, oder er befindet sich über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug.
- Erhebliche Störung des Hausfriedens: Trotz Abmahnung fortgesetzte Störungen anderer Hausbewohner.
- Unbefugte Gebrauchsüberlassung: Untervermietung ohne Erlaubnis trotz Abmahnung.
- Gefährdung der Mietsache: Erhebliche Verletzung der Sorgfaltspflichten, die die Substanz der Wohnung gefährden.
Wichtige Gründe für den Mieter:
- Gesundheitsgefährdung durch den Zustand der Wohnung (z. B. Schimmel).
- Vorenthaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs trotz Abmahnung.
Formale Voraussetzungen:
- In den meisten Fällen (außer bei Zahlungsverzug in der gesetzlich definierten Höhe) ist vor der außerordentlichen Kündigung eine Abmahnung erforderlich, die dem Mieter Gelegenheit gibt, sein Verhalten zu ändern.
- Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und den Kündigungsgrund konkret benennen.
- Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): Zahlt der Mieter bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs den vollständigen Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam (Schonfristzahlung heilt die Kündigung, gilt aber nur einmal innerhalb von zwei Jahren).
- Häufig wird eine außerordentliche Kündigung hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung kombiniert, damit das Mietverhältnis auch dann endet, wenn die fristlose Kündigung z. B. durch Schonfristzahlung unwirksam wird.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter zahlt seit drei Monaten keine Miete mehr, der Rückstand beträgt mittlerweile mehr als zwei Monatsmieten. Der Vermieter spricht eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus, verbunden mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung. Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam – die hilfsweise ordentliche Kündigung kann aber je nach Fallgestaltung fortbestehen.
Rechtsgrundlage
- § 543 BGB – Allgemeine Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund.
- § 569 BGB – Wichtige Gründe speziell bei Wohnraummiete, insbesondere Zahlungsverzug und Schonfristzahlung.
- § 314 BGB – Allgemeine Regelung zur Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund.