Ordentliche Kündigung
Auch: Fristgemäße Kündigung · Fristgerechte Kündigung
Die ordentliche Kündigung beendet ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist. Im Unterschied zur fristlosen Kündigung erfordert sie keinen besonders schwerwiegenden Grund, ist bei der Wohnraummiete auf Vermieterseite aber an ein berechtigtes Interesse gebunden.
Ausführliche Erklärung
Die ordentliche Kündigung ist der reguläre Weg zur Beendigung eines unbefristeten Mietverhältnisses und für Makler bei Verwaltung und Vermittlung von zentraler Bedeutung:
- Kündigung durch den Mieter: Der Mieter kann grundsätzlich ohne Angabe von Gründen mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen (§ 573c Abs. 1 BGB). Diese Frist verlängert sich für den Mieter nicht, unabhängig von der Mietdauer.
- Kündigung durch den Vermieter: Der Vermieter benötigt für die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses stets ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, insbesondere:
- Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) – häufigster praktischer Kündigungsgrund,
- Erhebliche Pflichtverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), z. B. wiederholte unpünktliche Mietzahlung ohne die Schwere eines Zahlungsverzugs nach § 543 BGB,
- Angemessene wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB), z. B. geplanter Abriss oder umfassende Sanierung, die bei Fortbestand des Mietverhältnisses nicht möglich wäre.
- Gestaffelte Kündigungsfristen für den Vermieter (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB): drei Monate bis zu einer Mietdauer von fünf Jahren, sechs Monate bei fünf bis acht Jahren, neun Monate bei mehr als acht Jahren Mietdauer.
- Form und Frist: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und dem anderen Vertragspartner spätestens am dritten Werktag des Monats zugehen, damit die Frist zum Ablauf des übernächsten Monats zu laufen beginnt.
- Kündigungsschutz: Der Mieter kann der ordentlichen Kündigung des Vermieters unter bestimmten Voraussetzungen widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen (Sozialklausel, § 574 BGB).
- Bei der Gewerberaummiete gelten deutlich flexiblere Regeln ohne vergleichbaren Kündigungsschutz für den Mieter.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter wohnt seit sechs Jahren in einer Wohnung. Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs für seine Tochter ordentlich unter Einhaltung der für diese Mietdauer geltenden sechsmonatigen Kündigungsfrist. Der Mieter kann der Kündigung mit einem Härtefalleinwand widersprechen, etwa wegen fortgeschrittener Schwangerschaft oder fehlender Ersatzwohnung.
Rechtsgrundlage
- § 573 BGB – Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter, insbesondere das berechtigte Interesse.
- § 573c BGB – Gesetzliche Kündigungsfristen, gestaffelt nach Mietdauer für den Vermieter, einheitlich drei Monate für den Mieter.
- § 542 BGB – Grundsatz der Beendigung von Mietverhältnissen durch Kündigung.
- § 574 BGB – Widerspruchsrecht des Mieters (Sozialklausel) bei unzumutbarer Härte.