Außerordentliche Kündigung (Maklervertrag)

Der Maklervertrag ist gesetzlich als jederzeit frei kündbarer Dienstvertrag höherer Art ausgestaltet (§ 627 BGB), sofern der Makler nicht in einem dauerhaften Dienstverhältnis mit festen Bezügen steht. In der Praxis wird die freie Kündbarkeit aber häufig durch vereinbarte Bindungsfristen (z. B. beim Alleinauftrag) eingeschränkt. Die außerordentliche Kündigung durchbricht diese Bindung, wenn ein wichtiger Grund vorliegt:

Typische wichtige Gründe für den Auftraggeber:

• Grobe Verletzung von Aufklärungs- oder Auskunftspflichten durch den Makler.
• Nachweisbar mangelhafte oder gänzlich fehlende Vermarktungstätigkeit trotz Alleinauftrags.
• Interessenkonflikte, insbesondere unzulässige Doppeltätigkeit ohne Offenlegung.
• Vertrauensbruch, z. B. Weitergabe vertraulicher Informationen an Dritte.

Typische wichtige Gründe für den Makler:

• Erhebliche Zahlungsverweigerung vereinbarter Aufwendungsersätze.
• Vorsätzlich falsche Angaben des Auftraggebers zum Objekt, die den Makler in Haftungsgefahr bringen.
• Behinderung der Vermarktung (z. B. Verweigerung jeglicher Besichtigungstermine).

Wichtig für die Praxis: Anders als bei einfachen Kündigungen sollte die außerordentliche Kündigung stets schriftlich begründet und mit den zugrunde liegenden Tatsachen dokumentiert erfolgen, da im Streitfall der Kündigende die Darlegungs- und Beweislast für den wichtigen Grund trägt. Eine unberechtigte "außerordentliche" Kündigung wird ggf. in eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin umgedeutet, mit der Folge, dass die vereinbarte Bindungsfrist bis dahin weiterläuft.

Ein Eigentümer hat einen Makler mit qualifiziertem Alleinauftrag für sechs Monate beauftragt. Nach zwei Monaten stellt sich heraus, dass der Makler die Wohnung nie in ein Exposé eingepflegt und keinerlei Besichtigungen organisiert hat. Der Eigentümer kündigt den Vertrag außerordentlich mit sofortiger Wirkung wegen offensichtlicher Untätigkeit – ohne die restliche Bindungsfrist abwarten zu müssen.