Aufklärungspflicht (Makler)
Auch: Offenbarungspflicht · Hinweispflicht des Maklers
Die Aufklärungspflicht verpflichtet den Makler, seinem Auftraggeber und potenziellen Käufern oder Mietern wesentliche, ihm bekannte oder für ihn erkennbare Mängel und Risiken der vermittelten Immobilie unaufgefordert mitzuteilen. Er darf keine erkennbar falschen Angaben des Verkäufers ungeprüft weitergeben.
Ausführliche Erklärung
Auch wenn der Makler in der Regel nur Vermittler und nicht Vertragspartner des Kaufvertrags ist, trifft ihn aus dem Maklervertrag und aus vorvertraglichem Vertrauen (§ 311 Abs. 2 BGB) eine eigenständige Aufklärungspflicht gegenüber beiden Seiten des vermittelten Geschäfts. Die Rechtsprechung unterscheidet dabei:
- Positive Kenntnis: Weiß der Makler von einem wesentlichen Mangel (z. B. Feuchtigkeitsschaden, Rechtsstreit über eine Grenze, unerlaubte Nutzungsänderung), muss er diesen offenlegen – auch ungefragt.
- Erkennbare Umstände: Auch ohne explizites Wissen muss der Makler bei erkennbaren Auffälligkeiten (z. B. sichtbaren Rissen, ungewöhnlichem Geruch, widersprüchlichen Unterlagen) nachfragen und darf nicht "wegschauen".
- Keine allgemeine Prüfpflicht ohne Anlass: Der Makler muss nicht von sich aus ein technisches Gutachten einholen, wenn keine Anhaltspunkte für Mängel bestehen – er darf sich grundsätzlich auf Angaben des Verkäufers verlassen, solange keine Zweifel angebracht sind.
- Weitergabe von Verkäuferangaben: Übernimmt der Makler erkennbar unrichtige oder widersprüchliche Angaben des Verkäufers ungeprüft in das Exposé, haftet er persönlich.
Verletzt der Makler diese Pflicht, drohen Schadensersatzansprüche des getäuschten Käufers oder Mieters aus culpa in contrahendo (c.i.c.) sowie der Verlust des eigenen Provisionsanspruchs. In der Praxis empfiehlt sich eine dokumentierte Objektbesichtigung, eine schriftliche Abfrage bekannter Mängel beim Eigentümer und eine zurückhaltende, sachliche Exposé-Formulierung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler weiß aus einem früheren Gespräch mit dem Eigentümer, dass im Keller wiederholt Wasser eingedrungen ist. Im Exposé verschweigt er dies und der Käufer erfährt erst nach dem Notartermin davon. Der Käufer kann vom Makler Schadensersatz wegen Verletzung der Aufklärungspflicht verlangen; der Makler riskiert zudem seinen Provisionsanspruch.
Rechtsgrundlage
- § 242 BGB – Grundsatz von Treu und Glauben als Basis vorvertraglicher Schutzpflichten.
- § 280 Abs. 1 BGB – Schadensersatz wegen Pflichtverletzung.
- § 311 Abs. 2 BGB – Vorvertragliches Schuldverhältnis, Grundlage der c.i.c.-Haftung.