Offenbarungspflicht des Verkäufers
Auch: Aufklärungspflicht des Verkäufers · Offenbarungspflicht
Die Offenbarungspflicht verpflichtet den Verkäufer einer Immobilie, dem Käufer bestimmte ihm bekannte, für die Kaufentscheidung wesentliche Mängel oder Risiken von sich aus mitzuteilen – auch ohne konkrete Nachfrage.
Ausführliche Erklärung
Grundsätzlich gilt im deutschen Kaufrecht der Grundsatz der Eigenverantwortung des Käufers: Er muss sich selbst über den Zustand der Kaufsache informieren, insbesondere durch eine sorgfältige Besichtigung. Ein Verkäufer muss nicht jeden erkennbaren oder unwesentlichen Mangel unaufgefordert offenlegen. Diese Grundregel wird jedoch durch die Rechtsprechung in zwei wichtigen Fällen durchbrochen:
Erstens muss der Verkäufer wahrheitsgemäß antworten, wenn der Käufer konkret nach bestimmten Eigenschaften oder Mängeln fragt. Zweitens entsteht eine ungefragte Offenbarungspflicht bei verborgenen Mängeln, die für den Kaufentschluss des Käufers erkennbar von erheblicher Bedeutung sind und mit deren Offenlegung der Käufer nach der Verkehrsauffassung rechnen durfte – etwa gravierende, dem Käufer bei der Besichtigung nicht erkennbare Bauschäden wie Feuchtigkeit, Schwammbefall oder ein früherer, nicht fachgerecht behobener Wasserschaden.
Verschweigt der Verkäufer einen ihm bekannten offenbarungspflichtigen Mangel arglistig, kann er sich nach § 444 BGB nicht auf einen im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss (häufig als "gekauft wie besichtigt" formuliert) berufen. Der Käufer behält dann seine vollen gesetzlichen Mängelrechte – Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz – und kann den Kaufvertrag zusätzlich wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB anfechten. Arglist setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass der Käufer ihn nicht kennt und den Vertrag in Kenntnis des Mangels nicht oder nicht zu diesem Preis geschlossen hätte.
Für Makler ist die Offenbarungspflicht besonders relevant: Wer als Makler von einem erheblichen Mangel weiß, darf ihn gegenüber Kaufinteressenten nicht verschweigen, da ihn eigene Aufklärungspflichten aus dem Maklervertrag treffen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer weiß, dass sein Keller nach starken Regenfällen regelmäßig unter Wasser steht, hat den Schaden jedoch kaschiert. Bei der Besichtigung fragt der Käufer nicht ausdrücklich danach. Verkauft der Eigentümer die Immobilie ohne Hinweis auf das Problem, verschweigt er einen offenbarungspflichtigen Mangel arglistig – ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss schützt ihn in diesem Fall nicht.