Offene Bauweise
Auch: o (Kürzel im B-Plan)
Die offene Bauweise (Kürzel "o") ist eine im Bebauungsplan festgesetzte Bauweise, bei der Gebäude mit seitlichem Grenzabstand zu den Nachbargrundstücken errichtet werden – als Einzelhaus, Doppelhaus oder Hausgruppe mit einer Gesamtlänge von höchstens 50 Metern.
Ausführliche Erklärung
Die Bauweise regelt nach § 22 BauNVO, wie sich Gebäude zur seitlichen Grundstücksgrenze verhalten dürfen, und ist von der Art und dem Maß der baulichen Nutzung zu unterscheiden. Bei offener Bauweise gilt:
- Die Gebäude werden mit seitlichem Grenzabstand errichtet, sodass beidseitig Abstandsflächen entstehen (Regelabstand nach Landesbauordnung, häufig ca. 0,4 der Wandhöhe, mindestens 3 Meter).
- Zulässig sind Einzelhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen (Reihen mehrerer Häuser), jeweils mit einer Länge von höchstens 50 Metern je Gebäudekomplex.
- Ein Doppelhaus entsteht, wenn zwei Gebäude an der gemeinsamen Grundstücksgrenze aneinandergebaut werden, an den übrigen Seiten aber die Abstandsflächen einhalten – nach der Rechtsprechung ist dabei ein "wechselseitiges Verzichten" auf den Grenzabstand und eine bauliche Einheit erforderlich (str. bei nachträglichen Asymmetrien, sog. "Schiefe Doppelhäuser").
- Im Gegensatz dazu steht die geschlossene Bauweise (Kürzel "g"), bei der Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand aneinandergebaut werden (z. B. Blockrandbebauung in Innenstädten).
Für die Maklerpraxis ist die Bauweise ein zentrales Kriterium bei der Beurteilung von Um- und Anbauplänen: Ein Bebauungsplan mit offener Bauweise erlaubt beispielsweise keinen unmittelbaren Grenzanbau an ein bestehendes freistehendes Haus, ohne dass eine Befreiung erforderlich wird. Bei Doppelhaushälften ist zudem zu prüfen, ob eine geplante Erweiterung die bauliche Einheit mit der Nachbarhälfte gefährdet, da dies rechtlich zum Verlust des Doppelhauscharakters führen kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bebauungsplan setzt für ein Wohngebiet die offene Bauweise fest. Ein Bauherr möchte sein Einfamilienhaus direkt an der seitlichen Grundstücksgrenze errichten, um mehr Gartenfläche auf der anderen Seite zu gewinnen. Dies ist ohne Befreiung nicht zulässig – die offene Bauweise verlangt beidseitigen Grenzabstand, es sei denn, es wird gemeinsam mit dem Nachbarn ein Doppelhaus errichtet.
Rechtsgrundlage
- § 22 BauNVO – Definition der offenen, geschlossenen und abweichenden Bauweise sowie Höchstlänge von 50 Metern bei offener Bauweise.
- Landesbauordnungen – konkretisieren die einzuhaltenden Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze.
- § 31 Abs. 2 BauGB – Befreiungsmöglichkeit von der festgesetzten Bauweise im Einzelfall.