Doppelhaus
Auch: Doppelhaushälfte · Zweifamiliendoppelhaus
Ein Doppelhaus entsteht, wenn zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken durch Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einer baulichen Einheit zusammengefügt werden. Die beiden Doppelhaushälften werden meist gemeinsam und aus einer Hand geplant und errichtet, können aber später auch getrennte Eigentümer haben.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist der Doppelhausbegriff bei Bewertung und Vermarktung wichtig, weil er sowohl bauplanungsrechtliche (Bebauungsplan) als auch nachbarrechtliche Besonderheiten mit sich bringt.
Wichtige Merkmale:
- Bauplanungsrechtliche Einordnung: Nach § 22 Abs. 2 BauNVO ist das Doppelhaus eine eigene Kategorie der Bauweise, bei der zwei Gebäude jeweils mit einer Grenzwand aneinandergebaut werden und dabei zusammen die Wirkung eines einzigen Baukörpers erzeugen; wird nur eine Doppelhaushälfte errichtet, muss die zweite baulich möglich bleiben (sogenanntes Erfordernis der "wechselseitigen Grenzbebauung").
- Abstandsflächen: Da die Gebäude direkt an der Grundstücksgrenze zusammengebaut werden, entfällt insoweit die sonst erforderliche Abstandsfläche zum Nachbargrundstück – ein zentraler Unterschied zur offenen Bauweise mit freistehenden Häusern.
- Rechtliche Einheit trotz getrennter Grundstücke: Jede Doppelhaushälfte steht üblicherweise auf einem eigenen Flurstück mit eigenem Grundbuchblatt; die beiden Hälften können unabhängig voneinander verkauft, vermietet oder belastet werden.
- Nachbarschaftliche Besonderheiten: Bauliche Veränderungen (z. B. Anbauten, Dachausbau, Fassadengestaltung) an einer Doppelhaushälfte können die "Doppelhauseigenschaft" beeinträchtigen, wenn sie den einheitlichen Gesamteindruck erheblich stören – hierzu gibt es umfangreiche Rechtsprechung, insbesondere zur Zulässigkeit von Aufstockungen und Anbauten einer Hälfte.
- Abgrenzung zum Reihenhaus: Anders als beim Reihenhaus, bei dem mindestens drei Gebäude aneinandergebaut werden, besteht das Doppelhaus aus genau zwei Gebäudeeinheiten.
- Praxisrelevanz: Bei der Vermarktung einer Doppelhaushälfte sollte der Makler auf gemeinsame Grenzwände, etwaige Vereinbarungen zu Instandhaltungspflichten der Trennwand sowie mögliche Einschränkungen bei geplanten Erweiterungen hinweisen, da diese Absprache mit dem Nachbarn erfordern können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger errichtet auf zwei benachbarten Grundstücken gleichzeitig zwei spiegelbildlich geplante Häuser, die an der gemeinsamen Grundstücksgrenze mit einer durchgehenden Trennwand verbunden sind. Beide Doppelhaushälften werden anschließend getrennt an zwei verschiedene Familien verkauft, die jeweils Alleineigentümer ihrer Hälfte samt zugehörigem Grundstücksteil werden.
Rechtsgrundlage
- § 22 Abs. 2 BauNVO – bauplanungsrechtliche Definition der Bauweise, insbesondere des Doppelhauses im Verhältnis zu offener und geschlossener Bauweise sowie Hausgruppen.
- Landesbauordnungen – Regelungen zu Abstandsflächen und Grenzbebauung, die beim Doppelhaus modifiziert gelten.